[摘要] 2011年2月21日，山东省出台“鲁八条”，25日“济十条”正式发布实施。以限购、限贷为主要内容的楼市调控政策，如今已满一周年。市场成交不足，房价不断回落，过去一年楼市调控目标已实现。在“芜湖新政”被叫停之后，房地产调控政策是否需要调整却依然在发酵。
业界期待政策预调微调
对今年的楼市调控，省、市建设主管部门此前已多次明确表态。市城乡建设委有关负责人表示，我市将继续执行好商品住房“限购令”、“禁炒令”，引导商品房价格理性回落，进一步巩固房地产市场调控成果。
但住建部、央行支持合理住房需求的明确表态，存准率下调带来的信贷额度增加，以及此前执行3天后被叫停的“芜湖新政”，都让业界似乎嗅到了春天的气息。不少人坚信，在适当的时候，楼市调控政策会进行适度微调。一些业内人士甚至为此给各地方政府提出了实行差别化限购、对首套房实行优惠信贷等建议。
知名地产评论人谢逸枫提出，综合考虑各方面因素，应该从住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点等方面研究差别化限购措施的可行性。同时，结合国家调控政策中的差别化信贷政策，通过以下方式支持自住型和改善型购房需求：提高住房公积金贷款比例；下调首套和二套贷款基准利率，恢复优惠政策；下降首套房贷和二套房贷首付比例；放松限价的范围和提高限价的标准。
山东师范大学房地产研究中心主任程道平等多位济南地产界的专家和分析人士则表示，考虑到楼市持续调控、成交量不足产生的一系列连锁反应，同时结合中央鼓励和支持合理住房需求的政策方向，在不放松限购或者暂时没有可以有效替代“限购令”的其他调控政策前，地方政府可以在信贷、税收等方面采取措施减轻购房者负担，支持自住型和改善型购房需求。
一位不便透露姓名的地产专家表示，开发商、银行、政府都是房地产业的主要受益者，减轻购房者的负担不应该仅仅是开发商的责任，银行和政府也有责任，房地产开发商降价的同时，银行和政府也应该做出相应的让利。只有多方合力，才能让购房者尤其是自住型购房者更多地享受到房价下降的实惠。
多位分析人士指出，过去一年，随着各银行取消首套房优惠利率并在基准利率基础上进行不同比例的上浮，本应获得支持的自住型购房者也成了银行业利润的牺牲品。近期的数据表明，银行业是去年房地产调控的受益者，房价下降的实惠并没有让购房者获得，全部进了各银行的“腰包”。因此，业界专家和地产评论人士呼吁，政府应该想办法促使银行将个人房贷利率降下来，首套房贷款利率应当回归基准利率甚至实行优惠利率。同时进一步发挥住房公积金的支持保障作用，对公积金贷款的首付比例、贷款额度及利率水平进行合理调整。“芜湖新政”中，购房免契税、发购房补贴两项举措，也被不少支持者所认同。多位业界专家和分析人士表示，政府在房地产业发展过程中获得了巨额的土地和税费收入，在利用这些收入建好保障房、解决中低收入者的住房困难问题时，也应该对通过商品房市场解决住房需求的老百姓进行适当让利，减免契税就是一个不错的办法。
业内人士认为，在中央多次强调在合适的时机对相关经济政策进行预调微调后，地方政府顺应形势，在不违背总体调控政策的基础上，适度进行合理调整，支持合理住房需求，是必要的，也是可行的，关键是把握好政策微调的时机，楼市窗口期已经到来。
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