[摘要] 2011年2月21日，山东省出台“鲁八条”，25日“济十条”正式发布实施。以限购、限贷为主要内容的楼市调控政策，如今已满一周年。市场成交不足，房价不断回落，过去一年楼市调控目标已实现。在“芜湖新政”被叫停之后，房地产调控政策是否需要调整却依然在发酵。
2011年2月21日，山东省出台“鲁八条”，25日“济十条”正式发布实施。以限购、限贷为主要内容的楼市调控政策，如今已满一周年。市场成交不足，房价不断回落，过去一年楼市调控目标已实现。在“芜湖新政”被叫停之后，房地产调控政策是否需要调整却依然在发酵。
调控一年效果明显
回顾过去的一年，随着限购、限贷、限价等政策的实施，加上存贷款利率的上调，政策对楼市的影响从下半年开始逐渐显现：
从土地市场看，除了少数热门地块外，2011年开发商疯狂抢地的现象已基本不复存在，“地王”也淡出人们的视野，底价成交成为主流，甚至出现多次流拍，住宅用地楼面地价5700余元，的仅有几百元，高地价成为历史。
从楼市成交量看，尽管去年全年统计成交量比限购前一年还略高一些，但其中有一部分成交是限购之前已签订合同、在限购前夕突击网签备案的。分析人士指出，刨除补签和突击网签的情况，去年的实际成交量，应该比前一年少。从全年看，成交量呈现出前高后低的局面，业界盼望的“金九银十”泡汤之后，成交量更是呈逐月走低之势，至今未能恢复。
从房价走势看，国家统计局的数据显示，去年12个月中，济南新建商品住宅均价有4个月环比下跌，1个月环比持平，另外7个月虽环比上涨，但涨幅都不高于0.5%，10月到年底更是连续3个月环比下跌；同比数据则自3月之后一路走低，从3月的6.1%回落至12月的0.8%。二手住宅同样有4个月(9月至年底)环比下跌，环比上涨的7个月，涨幅仅0.5%；同比数据从5月的3.5%一路回落至年底的1.0%。全年的房价数据，远低于年初制定的房价控制目标。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗，山东师范大学房地产研究中心主任程道平，山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利，济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清等多位专家、业内人士表示，从上述情况看，过去一年的楼市调控已基本达到预期的效果和目的。在分析了列入国家统计局统计范围的济南、青岛、烟台、济宁4个城市去年新建商品住宅的同比涨幅后，省住建厅厅长杨焕彩去年年底也明确宣布，山东省完全实现了2011年的房产调控目标。
开发商降价探市
春节过后，多数开发企业依然没有加快推盘节奏，新项目的开工情况也不甚理想。记者采访了解到，此前预计去年底今年初有望入市销售的多个楼盘，都将开盘时间推迟到了年中甚至下半年，还有一些项目甚至至今未开工，将入市计划推迟到了明年。
与此同时，随着房价下行成为各方共识，既有楼盘在这个乍暖还寒的时节，纷纷通过团购、特价、内部优惠等方式，小范围降价试探市场。记者了解到，小清河附近一楼盘此前以内部优惠的名义推出了部分房源，实际均价仅7700余元，比此前的市场销售价便宜了1000余元；经十东路一家楼盘则打出了“响应国家号召，引领价格理性回归”的旗号，新推出的房源起价不到6400元，而该楼盘刚开盘时的精装修房均价近万元，即便在去年下半年推出的毛坯房均价也在8000元左右。
此外，中海奥龙观邸、恒大城、天鸿万象新天、鲁能领秀城、绿地国际花都、宏瑞国际星城等10多个楼盘近期也都在推数量不一的特价房，有的一次仅推出几套，有的则将房源的起价大幅下调。市区继去年下半年出现“6”字头起价的楼盘后，今年初又出现了多个“5”字头楼盘，历城区一家楼盘起价甚至不足5000元。
与去年下半年一样，几乎每个价格下降幅度较大的楼盘，都遭到了老业主的集体“维权”，但这已无法阻挡开发商在自身可以接受的范围内降价卖房的迫切愿望。在想办法加快去化速度的同时，一些企业更希望通过政策调整带来市场转机，起码要让刚需尽快走出观望进入市场。
多数购房者期待继续限购
楼市的不景气，不仅直接影响开发商的，与房地产相关的家居建材乃至家电等相关行业同样被牵连，相当一批劳动者的就业和收入都受到了不同程度影响。与此同时，土地出让收入减少，成交低迷导致与房产相关的税收下滑，也对严重依靠土地财政的地方政府造成了不小的影响。在这样的背景下，一些地方政府难免有放松政策的冲动。芜湖就是典型的例子。
尽管各方的统计数据都表明，房价在不断下降，但购房者似乎并没有感受到房价真的在下降。一项网上调查就显示，83%的被调查者表示并没有感觉到2011年济南房价有所下降。因此，在谈到今年调控政策是否应该适度放开时，大多数购房者认为，限购等政策必须继续执行下去。
尽管有35%的网友明确表示今年会出手购房，同时有42%的网友表示会根据市场情况再决定是否出手，但76%的受访者希望限购令继续执行。
另一家房产网站的调查则显示，近千名参与调查的网友中，80.99%的网友对限购政策的效果并不满意，希望政府进一步加强楼市调控。39.44%的网友认为“济十条”应该继续执行；29.58%的网友认为“济十条”还应该有所加强，只有15.49%的网友认为限购政策可能迫于某些压力被取消。
业界期待政策预调微调
对今年的楼市调控，省、市建设主管部门此前已多次明确表态。市城乡建设委有关负责人表示，我市将继续执行好商品住房“限购令”、“禁炒令”，引导商品房价格理性回落，进一步巩固房地产市场调控成果。
但住建部、央行支持合理住房需求的明确表态，存准率下调带来的信贷额度增加，以及此前执行3天后被叫停的“芜湖新政”，都让业界似乎嗅到了春天的气息。不少人坚信，在适当的时候，楼市调控政策会进行适度微调。一些业内人士甚至为此给各地方政府提出了实行差别化限购、对首套房实行优惠信贷等建议。
知名地产评论人谢逸枫提出，综合考虑各方面因素，应该从住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点等方面研究差别化限购措施的可行性。同时，结合国家调控政策中的差别化信贷政策，通过以下方式支持自住型和改善型购房需求：提高住房公积金贷款比例；下调首套和二套贷款基准利率，恢复优惠政策；下降首套房贷和二套房贷首付比例；放松限价的范围和提高限价的标准。
山东师范大学房地产研究中心主任程道平等多位济南地产界的专家和分析人士则表示，考虑到楼市持续调控、成交量不足产生的一系列连锁反应，同时结合中央鼓励和支持合理住房需求的政策方向，在不放松限购或者暂时没有可以有效替代“限购令”的其他调控政策前，地方政府可以在信贷、税收等方面采取措施减轻购房者负担，支持自住型和改善型购房需求。
一位不便透露姓名的地产专家表示，开发商、银行、政府都是房地产业的主要受益者，减轻购房者的负担不应该仅仅是开发商的责任，银行和政府也有责任，房地产开发商降价的同时，银行和政府也应该做出相应的让利。只有多方合力，才能让购房者尤其是自住型购房者更多地享受到房价下降的实惠。
多位分析人士指出，过去一年，随着各银行取消首套房优惠利率并在基准利率基础上进行不同比例的上浮，本应获得支持的自住型购房者也成了银行业利润的牺牲品。近期的数据表明，银行业是去年房地产调控的受益者，房价下降的实惠并没有让购房者获得，全部进了各银行的“腰包”。因此，业界专家和地产评论人士呼吁，政府应该想办法促使银行将个人房贷利率降下来，首套房贷款利率应当回归基准利率甚至实行优惠利率。同时进一步发挥住房公积金的支持保障作用，对公积金贷款的首付比例、贷款额度及利率水平进行合理调整。“芜湖新政”中，购房免契税、发购房补贴两项举措，也被不少支持者所认同。多位业界专家和分析人士表示，政府在房地产业发展过程中获得了巨额的土地和税费收入，在利用这些收入建好保障房、解决中低收入者的住房困难问题时，也应该对通过商品房市场解决住房需求的老百姓进行适当让利，减免契税就是一个不错的办法。
业内人士认为，在中央多次强调在合适的时机对相关经济政策进行预调微调后，地方政府顺应形势，在不违背总体调控政策的基础上，适度进行合理调整，支持合理住房需求，是必要的，也是可行的，关键是把握好政策微调的时机，楼市窗口期已经到来。
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