[摘要] 因商品房外墙有柴油发电机的排烟管道，开发商未征得相关业主同意，就改变了烟道位置，导致住户采光、通风等受到影响。金湾时代花园一住户因此与开发商珠海市胜辉房地产开发有限公司发生纠纷。近日，经珠海中级法院二审，判定开发商违约，判决其按照住户购房总价4%支付违约金，共计23938元。
因商品房外墙有柴油发电机的排烟管道，开发商未征得相关业主同意，就改变了烟道位置，导致住户采光、通风等受到影响。金湾时代花园一住户因此与开发商珠海市胜辉房地产开发有限公司发生纠纷。近日，经珠海中级法院二审，判定开发商违约，判决其按照住户购房总价4%支付违约金，共计23938元。
烟道位置与合同不一致
法院查明，居民彭某、莫某与胜辉公司在2015年2月4日签订《珠海市商品房买卖合同》，约定由该公司开发，位于金湾区平沙镇时代花园一单元楼601房，建筑面积93.51平方米，房屋总价约598460元。约定商品房预售后胜辉公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。该合同附件上显示，小区有停电应急使用的柴油发电机设备，其烟道位于04、03户型间，附着于04户型外墙。
经查，2015年9月，建筑验收合格备案，但备案表所附的《房屋分层图》显示，彭家所在单元楼的柴发烟道实际附着在01、05户型间的外墙上，直接影响到601等房屋未封闭阳台的通风和采光，和《合同》上的位置约定不一致。胜辉公司也确认烟道变更未通知彭某、莫某，因为该公司认为这不属于合同约定的需通知事项。
彭某等人随后向金湾区法院起诉胜辉公司，请求按原建设部《商品房销售管理办法》及《广东省商品房预售管理条例》的规定，判令胜辉公司支付全部购房款10%的违约金59846元。
法院一审，认定上述公司合同违约，但考虑涉案房屋被烟道影响的位置是不封闭阳台，并非主阳台，一审法院酌定胜辉公司按购房总价的4%计算违约赔偿金，赔偿给彭家。
烟道改建 损害业主利益
开发商不服一审判决，上诉至珠海中院。法院认为，涉案双方签订的包括附件在内的《珠海市商品房买卖合同》是确定双方权利、义务的依据，在该合同附件一《房屋分层图》中，明确标注柴发烟道位置，胜辉公司未征得彭某、莫某同意，也未告知，便改建烟道，使01户型在夹道内端一侧的阳台，及通过该阳台窗户采光的卫生间光线更显昏暗，且夹道外视视界也大打折扣。法院强调，作为建筑，烟道改建属于一定程度的“设计变更”，这一改变客观上造成了房屋买受人居住利益的损害，胜辉公司违反合同约定，应当对此承担违约责任。
8月24日，珠海中院作出终审判决，驳回开发商上诉，判决其赔偿涉案业主23938元。
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