[摘要] 2008年下半年，地产商们普遍感觉到了压力。据说，当时万科的走廊里，灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后，银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行，现在倒过来了，银行反倒求着地产商赶紧借钱。
今年上半年，房地产业成为复苏的行业，其回升速度远快于实体经济的复苏进度。有人认为，中国的房地产业已经开始了新一轮的“泡沫”，另外也有人认为房地产行业远没有达到泡沫化的程度。那到底是有还是没有呢？
“我说没有就没有”
无泡沫论代表人物：
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
华远地产(12.57,-0.48,-3.68%)股份有限公司董事长 任志强
董藩关于“房地产泡沫，我说没有就没有”的言论，雷得人们张大了嘴巴。之所以出此言，是因为他认为房地产业在国民经济中占有“主导、支柱和先导作用，直接、间接拉动了1/4的GDP增长”。并且，在其他产业都相对过剩的情况下，房地产依然是最保值的投资产品，所以说房地产正在拯救中国。
但关键是，具有支柱、先导属性且最保值的房地产业就一定没有泡沫？也许在他的定义中，不过剩的产业就不算有泡沫。
和董藩的雷相比，另一些专家的解释显然更有技术含量。比如，由于中国住房抵押贷款没有证券化，无“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会发生。再比如，最近国内房价的快速飙升也只在几个特大城市中出现，因此房地产过热只是局部效应。
核心问题是信贷无限扩张
信贷偏松论代表人物：
中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容
玫瑰石顾问公司董事 谢国忠
对此，易宪容认为，上世纪80年代，日本、美国、中国台湾和香港等地发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方，既不存在按揭贷款证券化，也不存在个人按揭贷款的“零首付”。因此，按揭贷款证券化及“零首付”只是导致房地产泡沫产生的一种诱因，不是根本所在。
推动这一轮房价上涨的主动力是货币。房地产业的复苏，让很多流动资金看到了利润来源。加上对“滞涨”的恐惧，短期内大股资金进入房地产市场，导致房地产泡沫的核心正是信贷的无限扩张。
而谢国忠认为，中国股市和房地产市场价值被高估了50%，甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。
需求或致楼市瞬间逆转
供需不平衡论代表人物：
中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌
国务院发展研究中心金融研究所证券研究室主任 范建军
信贷宽松除了造成大批资金流入房市之外，也提升了大批投资性需求。这些需求正是通过银行杠杆作用扩大的。再加上以北京为代表的一线城市建筑用地供应量明显不足，大量的需求面对有限的供给，无疑将哄抬房价，市场环境过热在所难免。
与供应的相对刚性不同的是，需求的弹性十分大。目前，购房者队列正从“刚性-改善-投资”转向“投资—改善—刚性”，因为，上半年房地产刚性需求的释放使得这类客户正在“消失”，而投资需求最容易受到“名正言顺”的打压。需求的高度敏感性和脆弱性，有可能导致楼市瞬间逆转。如果总体需求逆转，结果就是重演2008年行情。
因此，顾云昌认为，对北京市场进行调控，的办法就是增加供应量，从供不应求转变为供过于求，这样房价自然就会降下来，市场情况也会更加冷静。
土地市场已成投机温床
土地政策论代表人物：
北京天则经济研究所所长 茅于轼
万达集团董事长 王健林
也许，增加土地供应不失为一个好办法，但在这之前，要首先理顺地方政府财政收入的脉络。
土地销售收入以及物业销售带来的税收，占了地方政府财政收入很大比例，因此，地方政府有很强的动力刺激房地产市场发展。但是，执着于土地投资拉动经济增长的模式，对城市、区域乃至国家的经济发展将会带来伤害，很可能使土地市场成为投机的温床，最终偏离城市经济健康发展的本意。
而王健林的建议是，实行限制房价的土地出让方式，即先规定出让土地建成后的房屋销售均价，再将土地公开“招”“拍”“挂”。限了房价的土地是一定不会出现“地王”的，因为没有一个企业愿意做赔本的买卖。
软泡沫变硬皮球反弹
硬泡沫论代表人物：
世邦魏理仕中国区董事总经理 祝惇若
工商联房地产商会会长 聂梅生
8月份的中央工作会议已经定调，继续当前适度宽松的货币政策。“维稳”已是日后中国楼市的基调。中央当然知道房地产有泡沫，但是根据目前地产政策推断，政府似乎很有把握在适当的时候适度挤出楼市泡沫，令其不至于破灭。
而事实也是如此。纵观近几年的政府动作，只要政府狠抓房地产，采取诸多措施，地产就会死水微澜；一旦放开，就会迅速上升，火爆异常。
因此，诸多业内人士的看法是：政府只有在实体经济彻底复苏之后，才会再一次关注民生，“打压“房价。近期，政府会通过二套房袋等政策微调房地产，减缓房地产泡沫扩大化。
目前谈论房地产是否有泡沫，或者泡沫何时破灭，完全没有必要。因为，相信政府有太多的手段对付楼市、调控楼市。
（《投资者报》记者苏慧整理）
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