[摘要] 2008年下半年，地产商们普遍感觉到了压力。据说，当时万科的走廊里，灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后，银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行，现在倒过来了，银行反倒求着地产商赶紧借钱。
从冬天进入夏天，进入2009年之后，买房的人和卖房的人都没有想到，楼市几乎在一夜之间实现了这个转变。
2008年下半年，地产商们普遍感觉到了压力。据说，当时万科的走廊里，灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后，银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行，现在倒过来了，银行反倒求着地产商赶紧借钱。房地产的销售量和房价一路走高，房地产投资也开始迅猛增加。各路炒房的“英雄”们再出江湖。
但是，房价真的是只涨不跌吗？
流行的说法是，土地是稀缺的，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。人们总是根据自己的经验得出判断。
任何投资品都是有周期的，股票如此，黄金如此，房地产也如此。但是，房地产的周期更长，长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。买房很可能是我们一生中的一笔开支，如果是我们自己住，有可能会住上三四十年。从长期来看，房价究竟会如何变动，关系到我们每个人的财富。
经济学家现在能够找到的、时间跨度最长的房价数据，可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学教授PietEichholtz收集了1628～1973年间阿姆斯特丹王子运河（Herengracht Canal）边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美国房地产的长期价格指数，大致可以追溯到美国19世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的：从长期来看，房价并不像我们想象的那样会不停上涨。
从阿姆斯特丹的案例来看，房价在过去350年内增长了一倍，但这意味着每年房价只增长0.2%。美国20世纪90年代的房价（扣除通胀因素）跟19世纪90年代的房价相比，几乎没有增长。美国在过去100多年的时间内，真正称得上房地产黄金时期的只有两次：一次是第二次世界大战之后；另一次则是在20世纪90年代后期以来，即在这次美国金融危机之前。
为什么历史数据和我们的感觉相差如此之远呢？
首先，人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。跟所有的土地资源相比，城市里拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。美国城市地区土地面积只占其国土面积的2.6%。如果大城市的土地变得越来越昂贵，那么地产商将会想办法寻找替代资源，比如提高建筑密度。未来的城市规划也会对土地价格带来很大的影响。人们退休之后愿意居住的城市很可能不是现在的大城市。
其次，人口因素的变化也会对未来的房价带来巨大冲击。当前房价高涨，在一定程度上是和计划生育政策有关系的。由于现在的小两口都已经是独生子女，当独生子女夫妇买房子的时候，往往需要双方的家庭提供财力支持。
这或许可以解释为什么中国年轻人买房的平均年龄很小，但买的房间面积很大。高房价会进一步加剧出生率下降。城里的人们不愿意生孩子，是因为房价太高，以至于人们养不起孩子。当出生率不断下降之后，中国将会突然进入人口老龄化社会。到那时，对住房的需求将会急剧萎缩。如果收入不平等的局面没有得到根本缓解，城里人的房子无法卖给进城的农民工，中国将会进入房地产大量过剩的时代。
再次，房地产市场仍然处于混乱局面。既有在市场上流通的商品房，又有各种产权杂乱的央产房、军产房、小产权房。至今为止，二手房市场仍然发展滞后。这意味着中国的房地产存量中有大量的闲置，同时遗留着许多重大的历史问题和利益分配问题。这些问题都是悬在房地产市场上方的达摩克利斯之剑。
最后，说实在的，让我们考虑未来三四十年的事情可能是太过奢侈了。中国的房子没有土地所有权，只有70年的使用权，饶是如此，我们居住的房子能有70年的寿命吗？就连开发商自己都承认，中国的房子平均寿命只有三十年。这意味着我们买房子的时候，其实买到的房子价值要扣掉一半，或是价格要多算一倍。
一个房地产只涨不跌的神话，很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌，英国的房价会下跌，东京的房价会下跌，为什么中国的房价就不会下跌呢？一旦房价大幅度下跌，每个中国家庭的财富将会再度被剥夺，中国经济将会陷入长期的困顿。一直被娇惯的房地产行业，将会由于过度服用兴奋剂而未老先衰。（财经日报 何帆）
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今年上半年，房地产业成为复苏的行业，其回升速度远快于实体经济的复苏进度。有人认为，中国的房地产业已经开始了新一轮的“泡沫”，另外也有人认为房地产行业远没有达到泡沫化的程度。那到底是有还是没有呢？
“我说没有就没有”
无泡沫论代表人物：
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
华远地产(12.57,-0.48,-3.68%)股份有限公司董事长 任志强
董藩关于“房地产泡沫，我说没有就没有”的言论，雷得人们张大了嘴巴。之所以出此言，是因为他认为房地产业在国民经济中占有“主导、支柱和先导作用，直接、间接拉动了1/4的GDP增长”。并且，在其他产业都相对过剩的情况下，房地产依然是最保值的投资产品，所以说房地产正在拯救中国。
但关键是，具有支柱、先导属性且最保值的房地产业就一定没有泡沫？也许在他的定义中，不过剩的产业就不算有泡沫。
和董藩的雷相比，另一些专家的解释显然更有技术含量。比如，由于中国住房抵押贷款没有证券化，无“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会发生。再比如，最近国内房价的快速飙升也只在几个特大城市中出现，因此房地产过热只是局部效应。
核心问题是信贷无限扩张
信贷偏松论代表人物：
中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容
玫瑰石顾问公司董事 谢国忠
对此，易宪容认为，上世纪80年代，日本、美国、中国台湾和香港等地发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方，既不存在按揭贷款证券化，也不存在个人按揭贷款的“零首付”。因此，按揭贷款证券化及“零首付”只是导致房地产泡沫产生的一种诱因，不是根本所在。
推动这一轮房价上涨的主动力是货币。房地产业的复苏，让很多流动资金看到了利润来源。加上对“滞涨”的恐惧，短期内大股资金进入房地产市场，导致房地产泡沫的核心正是信贷的无限扩张。
而谢国忠认为，中国股市和房地产市场价值被高估了50%，甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。
需求或致楼市瞬间逆转
供需不平衡论代表人物：
中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌
国务院发展研究中心金融研究所证券研究室主任 范建军
信贷宽松除了造成大批资金流入房市之外，也提升了大批投资性需求。这些需求正是通过银行杠杆作用扩大的。再加上以北京为代表的一线城市建筑用地供应量明显不足，大量的需求面对有限的供给，无疑将哄抬房价，市场环境过热在所难免。
与供应的相对刚性不同的是，需求的弹性十分大。目前，购房者队列正从“刚性-改善-投资”转向“投资—改善—刚性”，因为，上半年房地产刚性需求的释放使得这类客户正在“消失”，而投资需求最容易受到“名正言顺”的打压。需求的高度敏感性和脆弱性，有可能导致楼市瞬间逆转。如果总体需求逆转，结果就是重演2008年行情。
因此，顾云昌认为，对北京市场进行调控，的办法就是增加供应量，从供不应求转变为供过于求，这样房价自然就会降下来，市场情况也会更加冷静。
土地市场已成投机温床
土地政策论代表人物：
北京天则经济研究所所长 茅于轼
万达集团董事长 王健林
也许，增加土地供应不失为一个好办法，但在这之前，要首先理顺地方政府财政收入的脉络。
土地销售收入以及物业销售带来的税收，占了地方政府财政收入很大比例，因此，地方政府有很强的动力刺激房地产市场发展。但是，执着于土地投资拉动经济增长的模式，对城市、区域乃至国家的经济发展将会带来伤害，很可能使土地市场成为投机的温床，最终偏离城市经济健康发展的本意。
而王健林的建议是，实行限制房价的土地出让方式，即先规定出让土地建成后的房屋销售均价，再将土地公开“招”“拍”“挂”。限了房价的土地是一定不会出现“地王”的，因为没有一个企业愿意做赔本的买卖。
软泡沫变硬皮球反弹
硬泡沫论代表人物：
世邦魏理仕中国区董事总经理 祝惇若
工商联房地产商会会长 聂梅生
8月份的中央工作会议已经定调，继续当前适度宽松的货币政策。“维稳”已是日后中国楼市的基调。中央当然知道房地产有泡沫，但是根据目前地产政策推断，政府似乎很有把握在适当的时候适度挤出楼市泡沫，令其不至于破灭。
而事实也是如此。纵观近几年的政府动作，只要政府狠抓房地产，采取诸多措施，地产就会死水微澜；一旦放开，就会迅速上升，火爆异常。
因此，诸多业内人士的看法是：政府只有在实体经济彻底复苏之后，才会再一次关注民生，“打压“房价。近期，政府会通过二套房袋等政策微调房地产，减缓房地产泡沫扩大化。
目前谈论房地产是否有泡沫，或者泡沫何时破灭，完全没有必要。因为，相信政府有太多的手段对付楼市、调控楼市。
（《投资者报》记者苏慧整理）
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