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谁说房价只涨不跌 房地产泡沫有还是没有

房天下综合整理   2009-08-17 08:09

[摘要] 2008年下半年,地产商们普遍感觉到了压力。据说,当时万科的走廊里,灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后,银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行,现在倒过来了,银行反倒求着地产商赶紧借钱。

从冬天进入夏天,进入2009年之后,买房的人和卖房的人都没有想到,楼市几乎在一夜之间实现了这个转变。

2008年下半年,地产商们普遍感觉到了压力。据说,当时万科的走廊里,灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后,银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行,现在倒过来了,银行反倒求着地产商赶紧借钱。房地产的销售量和房价一路走高,房地产投资也开始迅猛增加。各路炒房的“英雄”们再出江湖。

但是,房价真的是只涨不跌吗?

流行的说法是,土地是稀缺的,但人口却越来越多,所以房价一定会上涨。人们总是根据自己的经验得出判断。

任何投资品都是有周期的,股票如此,黄金如此,房地产也如此。但是,房地产的周期更长,长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。买房很可能是我们一生中的一笔开支,如果是我们自己住,有可能会住上三四十年。从长期来看,房价究竟会如何变动,关系到我们每个人的财富。

经济学家现在能够找到的、时间跨度最长的房价数据,可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学教授PietEichholtz收集了1628~1973年间阿姆斯特丹王子运河(Herengracht Canal)边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美国房地产的长期价格指数,大致可以追溯到美国19世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的:从长期来看,房价并不像我们想象的那样会不停上涨。

从阿姆斯特丹的案例来看,房价在过去350年内增长了一倍,但这意味着每年房价只增长0.2%。美国20世纪90年代的房价(扣除通胀因素)跟19世纪90年代的房价相比,几乎没有增长。美国在过去100多年的时间内,真正称得上房地产黄金时期的只有两次:一次是第二次世界大战之后;另一次则是在20世纪90年代后期以来,即在这次美国金融危机之前。

为什么历史数据和我们的感觉相差如此之远呢?

首先,人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。跟所有的土地资源相比,城市里拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。美国城市地区土地面积只占其国土面积的2.6%。如果大城市的土地变得越来越昂贵,那么地产商将会想办法寻找替代资源,比如提高建筑密度。未来的城市规划也会对土地价格带来很大的影响。人们退休之后愿意居住的城市很可能不是现在的大城市。

其次,人口因素的变化也会对未来的房价带来巨大冲击。当前房价高涨,在一定程度上是和计划生育政策有关系的。由于现在的小两口都已经是独生子女,当独生子女夫妇买房子的时候,往往需要双方的家庭提供财力支持。

这或许可以解释为什么中国年轻人买房的平均年龄很小,但买的房间面积很大。高房价会进一步加剧出生率下降。城里的人们不愿意生孩子,是因为房价太高,以至于人们养不起孩子。当出生率不断下降之后,中国将会突然进入人口老龄化社会。到那时,对住房的需求将会急剧萎缩。如果收入不平等的局面没有得到根本缓解,城里人的房子无法卖给进城的农民工,中国将会进入房地产大量过剩的时代。

再次,房地产市场仍然处于混乱局面。既有在市场上流通的商品房,又有各种产权杂乱的央产房、军产房、小产权房。至今为止,二手房市场仍然发展滞后。这意味着中国的房地产存量中有大量的闲置,同时遗留着许多重大的历史问题和利益分配问题。这些问题都是悬在房地产市场上方的达摩克利斯之剑。

最后,说实在的,让我们考虑未来三四十年的事情可能是太过奢侈了。中国的房子没有土地所有权,只有70年的使用权,饶是如此,我们居住的房子能有70年的寿命吗?就连开发商自己都承认,中国的房子平均寿命只有三十年。这意味着我们买房子的时候,其实买到的房子价值要扣掉一半,或是价格要多算一倍。

一个房地产只涨不跌的神话,很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌,英国的房价会下跌,东京的房价会下跌,为什么中国的房价就不会下跌呢?一旦房价大幅度下跌,每个中国家庭的财富将会再度被剥夺,中国经济将会陷入长期的困顿。一直被娇惯的房地产行业,将会由于过度服用兴奋剂而未老先衰。(财经日报 何帆)

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