《七月楼市白皮书》多维数据解读：烟台的房子，可以买！

楼市白皮书，用数据解读烟台楼市，房天下出品（成交数据来源：腾策）。

一、7月份新房成交量价维稳，同比形势向好

2020年7月份，烟台六区共计成交商品房4441套，成交均价11428元／平，量价双双维稳（环比波动不足1%）。与去年同期相比，成交套数方面止跌回涨，形势向好，成交价格的同比涨幅则略有扩大。

商品住宅方面，7月份成交3956套，均价11444元／平。同样是环比量价维稳、同比成交套数止跌回涨的态势。

二、莱山区量价双冠，福山区增涨显著

区域成交方面，莱山区连膺成交套数，以1096套的商品房成交量成为六区，并且是成交套数突破千套的区域。福山区则以37%的环比增涨率成为成交套数增涨最快的区域。

莱山区不止是成交套数，更是成交价格。既有“价”，又有“市”，是莱山区新房市场的特点。莱山区的高端楼盘，深受烟台高净值人群追捧。

三、各区商品住宅库存数据分析，高新区新房存量

根据腾策统计的数据，截至7月底，烟台六区商品住宅存量为49439套、592.04万㎡，去化周期（存量/近12个月成交量的均值）18个月。六区中存量的区域高新区，去化周期最短的区域则是开发区。

烟台现有已获预售未网签的商品住宅，套均面积是120平；各区套均面积区间在107~137平之间。芝罘区套均面积，莱山区套均面积。

四、7月份成交龙虎榜，滨湖万丽跃居

滨湖万丽（莱山区）C岛琥珀6月24日众望首开 ，以322套、5.66亿元的全月成交量高居七月份商品房销售套数、销售金额双。

与滨湖万丽同样由山东高速＆恒堃控股强强联袂开发的大栖地（莱山区），7月12日首开，高居全月销售套数第五名（133套）、销售金额第三名（2.02亿元）。

福山区7月份的成交量大幅跃升，主要是受华星中瑞·北欧公园项目带动，该盘以296套成交量、2.57亿元成交金额，成为七月份商品房销售套数、销售金额全市双亚军。该楼盘的开发商，欧洲在华的住宅地产开发商中瑞鼎峰，另一个在售项目中瑞城，拿下了芝罘区楼盘销售金额榜名，以及芝罘区住宅销售套数榜名。

五、土地市场：7月份碧桂园获地，8月份还将有更多精彩

2020年7月份，烟台六区共有2宗非工业用地成交，分别是海上明珠二期地块（芝罘区），以及庙后西、沟北北A宗地（莱山区）。前者由烟台市源浩置业有限公司（烟台市财金发展投资集团有限公司投资子公司）底价摘得，将建设烟台海上世界项目（会西街区片）安置住宅。后者由烟台碧桂园房地产开发有限公司底价摘得，将建设碧桂园在烟台市区的第五个项目，也是继碧桂园凤凰山庄之后在莱山区的第二个项目。

而从7月份的土地出让公告来看，8月份烟台六区土地市场还将有更多精彩。目前已知有六宗地块预计将于8月份摘牌，两宗地块预计将于9月份摘牌，均以住宅为主。

预计8月份摘牌的土地以开发区为主，占半壁江山（4宗），分别是：开发区北京南路以西、上海大街以北的地块；开发区F-12小区；开发区E-9小区；开发区E-9小区地块。

福山区只有1宗预计8月份摘牌，为益丰灯芯绒地块。

芝罘区已知有1宗土地预计8月份摘牌（幸福南路以北、珠玑东路以东H地块），还有2宗土地预计9月份摘牌（港城西大街以北（夏家）A宗地与B宗地）。

六、7月烟台新房用户关注度大数据报告

据房天下大数据显示，楼盘所在的区县商圈、楼盘的户型和楼盘的单价是用户选择楼盘最为关注的三大因素。7月，烟台购房用户最关注度的区域为莱山、芝罘、开发区；最关注的楼盘为莱山的大栖地、莱山的滨湖万丽和莱山的泰和府。

表：楼盘关注度排名

数据来源：房天下数据中心

7月份烟台针对新房，用户最关注的居室为三居，关注度占比为30.37%，其次为两居，关注度占比为21.35%，一居用户关注度排名第三，关注度占比为14.76%。

图：楼盘居室关注度排名

数据来源：房天下数据中心

七、利率政策：LPR转换只剩一个月，换不换？

今年年初，央行发布公告：存量房贷利率需要转化为LPR，最迟于2020年8月31日之前完成，7月陆续有网友接到房贷贷款银行电话，银行工作人员询问是否要更换房贷利率。

那LPR究竟要不要换？首先要了解，LPR是根据公开市场操作来参照定价，LPR定价可以参考MLF（中期借贷便利），可以这样理解：商业银行向央行借钱的批发价利率。LPR是在这个利率基点上加点形成。每个月都会发布新的LPR，7月20日LPR为1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。举个例子，如果今年选择了LPR浮动利率，重新定价日为每年1月1日，当时贷款利率为4.9%，LPR在12月份仍旧为4.65%，那明年购房者的房贷利率为4.65%+10个基点，这样看是挺划算的，但是要知道LPR是会实时变化的，意味着每年的贷款利率或将不同。

目前的市场共识是：短期时间内，LPR将保持在低位波动。中长期时间内，中国大概率将进入降息周期，发达国家的发展已经证实了这一点。在中短期内，LPR利率下行的概率比较大的，如果贷款年限较短，或者有提前还款的打算，进行LPR转换，或将享受到利率下行所带来的红利，但是一旦LPR上升，进入加息周期，选浮动利率的就需要承担房贷的上涨。

八、二手房挂牌价：烟台涨了！

7月房天下数据显示：二手房挂牌价11839元/㎡，环比上涨0.45%，同比上涨1.52%。

莱山区仍旧是六区房价之首，挂牌均价为15070元/㎡，环比上月下跌0.21%，同比下跌0.02%。次之为芝罘区，二手房挂牌均价13489元/㎡，环比上月上涨0.57%，同比上涨1.1%。开发区的二手房挂牌价12339元/㎡，环比上涨0.1%，同比上涨2.68%。高新区二手房挂牌价11615元/㎡，环比上升0.22%，同比下跌4.20%。福山二手房挂牌价8709元/㎡，环比上升0.28%，同比上升1.4%。牟平二手房挂牌价7387元/㎡，环比上升0.87%，同比上升4.23%。

从数据上来看，牟平区同比涨幅，莱山区和芝罘区二手房挂牌价格继续坚挺，开发区后来居上，城市发展红利逐渐凸显，隐隐有超越莱山区和芝罘区主城中心的势头。

九、城建利好：地铁消息！塔山南路平顶山隧道通车！烟台立体交通牛气了！

省里发话，烟台地铁建设年内启动

7月18日下午，山东省召开了新闻发布会，新旧动能转换三核之一的烟台被寄予厚望，轨道交通等项目获得重点支持！省交通厅还表示，烟台今年将启动建设城市轨道交通1号线建设，完成立项、融资、设计等各项工作。

在日前，烟台市轨道交通集团发布的信息来看，烟台轨道交通的建设将率先建设1号线一期和3号线一期。今年将开工建设1号线，2025年完成工程建设并投入运营。

1号线一期工程线路全长40.0公里，全部为地下敷设。全线共设置车站32座，全部为地下站，平均站间距1.27公里，其中换乘站6座。全线设置停车场、车辆段各一座。全线设置两处联络线，分别位于港城大街站与3号线联络线，和烟台南站与2号线的联络线。

塔山南路平顶山隧道通车 芝罘莱山再添东西大通道

连绵的山脉是烟台的财富，但是对烟台的交通也有一些阻碍，7月28日，烟台市区塔山南路一标段(竹林南路至山海路)正式通车，打通了横亘在莱山区和芝罘区之间的天然屏障，作为连接山海路与竹林路的“咽喉”要道，让往返莱山和芝罘的道路更加快捷和便利。

塔山南路一标段(竹林南路至山海路)，东起竹林南路，西至山海路，全长1.8km，红线宽度40米，双向6车道，全部为新建工程，项目总投资约3.2亿元。其中，建设天籁大桥一座，长157米；建设平顶山隧道一座，长945米，为双线分离式山岭隧道。

烟台人所理想中的立体交通正在逐步变为现实，港口、飞机、地铁、城市路网......在烟台的生活更加通畅，文莱高速、大莱龙铁路、莱荣高铁、潍烟高铁，未来走出去的路也将便捷！