房天下盘点烟台市区商住类土地供应成交情况。要点：5月份共成交土地2宗，供应土地9宗，预计6月将成交土地9宗。5月份的高供应，将带来6月的高成交！此外，5月份成交的两宗土地有一个值得关注的共性：全部是在经过激烈的竞争之后，以高溢价率成交。近年来，烟台溢价出让的土地占比呈明显上升态势，相伴而来的，是更多的开发商进驻烟台，更多的开发商开疆拓土。在笔者看来，土地溢价出让，一方面对开发商的资金实力提出了更高的要求，另一方面有利于开发商更为公平的参与土地的竞争中，从而拓展市场。
2020年5月，烟台六区共有2宗商住类土地成交（4月2宗），9宗商住类土地供应（4月2宗）。成交量环比持平，供应量大幅上升。
2020年5月，烟台六区成交的2宗商住类土地是烟J[2020]2002号烟大文经学院南宗地（5月11日蓝光竞得），以及烟J〔2020〕4002号刘家埠东地块（5月27日碧桂园竞得），分别位于莱山区与福山区，均为住宅兼容商服用地。这两宗土地，全部是在经过激烈的竞争之后，以高溢价率成交！前者是蓝光首进莱山区之作，据悉将合作开发；后者为碧桂园在烟台市区的第四个项目，也是福山区项目。
2020年5月，新增供应的9宗商住类土地分布在莱山区（5宗）、开发区（1宗）、芝罘区（1宗）、福山区（2宗）。其中住宅兼容商服用地6宗，另外3宗地块为书城综合体（莱山区）、体育馆与商务办公（芝罘区）、加油站（福山区）等商服地块。
【5月流拍】
2020年5月，烟台六区共有1宗商住类土地流拍，为福山区南十里堡西地块（烟J〔2019〕4011号商住用地）。该地块原预计3月25日挂牌截止，中止出让后于5月13日恢复出让并于5月16日挂牌截止，因无人出价而流拍。该地块为住宅兼容商服用地，与一块教育用地搭配出让且双双流拍。
【5月成交】
蓝光首进莱山，5月11日夺得烟大文经学院南地块！地块编号烟J[2020]2002号，位于莱山区（文经学院以南，莱山与高新区分界处），出让面积75418平方米(含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)，容积率≤1.91且＞1.90，规划建筑面积小于等于144000平方米且大于143200平方米，起始总价71000万元（起始楼面价4931元/平）。该地块吸引了约20家房企参与，包括盛泰、中海、万达、越秀、金地、恒堃、中南、龙湖、中梁、海信、碧桂园、蓝光、青特、绿城、金科、保利等参与。竞得方：烟台达源置业有限公司（蓝光）。成交总价111450万元，计算楼面价7740元/平，溢价率56.97%。
【5月成交】
碧桂园胜出！2.48亿竞得福山区刘家埠东地块，溢价率119%！5月27日，经过将近七个的竞价期，福山区刘家埠东地块的挂牌出让尘埃落定！碧桂园、烟建金象泰、北京天恒、中海、越秀、金地，共六家房企参与本地块的竞拍。该地块位于福山区梧桐路以南、福新路以东，编号为烟J〔2020〕4002号，土地使用权面积为31597平(出让25515，划拨6082)，为住宅商服公共管理与公共服务用地，容积率2.1≤且≤2.3，绿地率≥35%，建筑密度≤22%，计容建面66354≤且≤72673平。烟台碧桂园房地产开发有限公司最终胜出，成交总价24829万元，溢价率118.78%。成交楼面价3417元/平。
【5月供应】
5月1日，莱山区两宗土地同批供应（宅地1宗，书城综合体1宗），分别是烟J[2020]2003号疾控中心南侧宗地、 烟J[2020]2004号原107医院北侧地块，前者为纯商服用地，后者为住宅兼容商服用地，两宗土地要求搭配出让（两宗地需一并竞得，商服用地建设烟台书城综合体且总投资不低于人民币40000万元）。这两宗土地将于2020年6月2日10时挂牌截止。
烟J[2020]2003号疾控中心南侧宗地位于莱山区，东至观海路，西至规划路，南至规划路，北至用地边界，土地出让面积约12555.9平方米，用地性质为商服，容积率≤4.0且＞3.9。规划地上建筑面积不大于5.04万平方米（其中商务设施3.24万平方米，商业设施1.8万平方米）且大于4.9万平方米，规划地下车库建筑面积大于等于2.32万平方米。出让起始价14250万元，计算楼面价2827元/平。
烟J[2020]2004号原107医院北侧地块位于莱山区，东至世贸东路，西至规划路，南至规划路，北至金桥路，土地出让面积约56938.4（含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)平方米，用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务用地，容积率≤2.2且＞2.1。规划建筑面积大于11.95万平方米且小于等于12.52万平方米。其中住宅建筑面积不大于112600平方米、商业服务业设施不大于7400平方米。出让起始价56710万元，计算楼面价4530元/平。
【5月供应】
5月5日，莱山区三宗土地同批供应（宅地3宗），分别是烟J〔2020〕L004号滨海社区1#地块、 烟J〔2020〕L005号滨海社区6#-A地块、烟J〔2020〕L006号滨海社区6#-B地块，均为住宅兼容商服用地。这三宗土地将于2020年6月3日10时挂牌截止。这三宗土地均为原滨海国际社区项目的一部分。后者位于星普路以东的地块已开发为金地格林世界项目，位于星普路以西的地块正在建设恒大御山华府项目。恒大御山华府在建2号与7号地块。本次出让的1号与6号地块，位于恒大御山华府在建的2号与7号地块以西。
（原滨海国际社区项目鸟瞰图）
烟J〔2020〕L004号滨海社区1#地块位于莱山区，北至绕城高速路，东侧、西侧、南侧均至规划路。，土地出让面积约79603平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤2.06且>1.96。该宗地规划计入容积率地上建筑面积>156200平方米且≤163800平方米，包括住宅建筑面积156000平方米、商业建筑面积3000平方米含菜市场1000平方米、配套公建建筑面积4800平方米。出让起始价51030万元，计算楼面价3115元/平。
烟J〔2020〕L005号滨海社区6#-A地块位于莱山区，东至规划河道，南侧、北侧、西侧均至规划路。，土地出让面积约36664平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤1.86且>1.76。该宗地规划计入容积率地上建筑面积>64600平方米且≤68100平方米，包括住宅建筑面积64800平方米、商业建筑面积1300平方米含便利店100平方米、配套公建建筑面积2000平方米。出让起始价22671万元，计算楼面价3329元/平。
烟J〔2020〕L006号滨海社区6#-B地块位于莱山区，西侧、北侧至规划河道，南侧、东侧至规划路。，土地出让面积约18262.4平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤1.86且>1.76。该宗地规划计入容积率地上建筑面积>32200平方米且≤33900平方米，包括住宅建筑面积32300平方米、商业建筑面积600平方米含便利店50平方米、配套公建建筑面积1000平方米。出让起始价11305万元，计算楼面价3335元/平。
【5月供应】
5月8日，开发区一宗土地供应（宅地1宗），地块编号烟J[2019]5007号，土地出让面积100511.8平，为住宅兼容商服，容积率＞1且≤2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥40%，起始总价76178万元。计算楼面价3790元/平（该地块有产业要求）。该地块位于开发区天山路以西、甬江三支路以南，位于佰和悦府小区以南，附近有烟台开发区实验中学、烟台爱华双语学校，教育资源优越。该地块将于2020年6月7日10时挂牌截止。
【5月供应】
5月16日，芝罘区一宗土地供应（体育馆与商务办公1宗），为烟J[2020]1003号南大街以南、银都新城市广场以西（原三中）宗地，为体育、商服用地。规划地上建筑面积不大于60296平方米，其中体育馆建筑面积不大于32026平方米，商务办公建筑面积不大于24846平方米，保留建筑（体育馆配套用房）建筑面积不大于3424平方米。地下建筑面积不大于30945平方米。该地块将为南大街新增体育与商务办公配套，但不涉及到普通住宅供应。该地块将于2020年6月16日10时挂牌截止。
【5月供应】
5月26日，福山区两宗土地同批供应（宅地1宗，加油站1宗），包括商服1宗（高疃加油站地块）、住宅兼容商服1宗（钟家庄熟化地块）。其中，烟J〔2020〕4005号钟家庄熟化地块位于福山区县府街以北、规划路以东，出让面积89387(出让78466，划拨10921)平方米，容积率1.8≤且≤2.0，绿地率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积160897≤且≤178774平方米，出让起始价/竞买保证金41922万元。该地块计容建面178774平方米，起始总价41922万元，计算得出起始楼面价为2345元/平。该地块将于2020年6月25日10时挂牌截止。
（5号地块即为钟家庄地块，位置示意）
文/房天下 王木木
王木木2020-06-01 09:10:43
