土地供求量涨，楼面价格高企——2019年6月烟台楼市白皮书《土地篇》
2019年6月，烟台六区共有5宗土地供应、4宗土地成交，数量较5月（4宗供应2宗成交）有所上升。土地楼面价格较往年明显上升。万光观海花园西侧A、B宗地，8字头的起始楼面价，是烟台市住宅用地起始楼面价的新高。
房天下2019年6月楼市白皮书-土地篇
【四宗成交】5月公告，6月摘牌
烟台六区共有4宗商住类土地于2019年5月份公告出让，并于6月份顺利摘牌。6月成交土地分布于芝罘、福山、莱山区，其中莱山区的西都C地块，是莱山区今年首次有住宅用地成交（之前是四季苑纯商服用地成交）。
烟台市的棚改已由100%货币化安置回归实物安置，近期成交的土地中，多有安置房建面要求。6月成交的这4宗土地中，东南哨棚改A1地块、福山一中南地块、西马家都旧村改造C地块，全部有安置房要求，由政府低价回购或者开发商无偿提供。
宗（芝罘区）：东南哨棚改A1地块5月10日起公告出让，已于6月10日摘牌，起始价出让，烟台力新房地产开发有限公司（新力）摘得，楼面价1704元/平。
计容建面88518平，宗地需回购安置住宅建筑面积17091.63平方米，回购单价3772元/平方米。
烟台力新房地产开发有限公司股东包括山东新力力创（90%）与烟台辰源实业（10%）两家，前者是首次进驻烟台的品牌房企，后者是辰源雅景（东南哨改造B宗地）开发商。外来实力房企与本地有土地资源的房企合作开发，是只楚板块化工路沿线今年的新风向。
第二、三宗（福山区）：福山一中南北地块（兴华庄）5月26日起公告出让，已于6月25日摘牌，为溢价出让，高创发展有限公司（中海）竞得，溢价率8.09%、74.20%，成交楼面价966元/平、3748元/平。
前者土地价格明显低，原因是前者为棚改地块，南地块（4005号）计容建面88518平，其中回迁安置住宅地上建面约4.72万平，用于村居集体补偿的商业建筑面积约2090平，住宅和商业建筑回购单价均为5200元/㎡。
两宗土地，采用搭配方式挂牌出让。竞买人须同时竞得，否则竞买无效。共有四家房企参与竞拍（金地、万科、越秀、中海），全部是一线品牌房企。
两宗土地，采用“竞总价”方式出让，中海并非任一单宗土地出价者，却是两宗土地总价出价者。
第四宗（莱山区）：西马家都旧村改造C地块5月26日起公告出让，已于6月26日摘牌，为起始价出让，烟台泰禾府置业有限公司（东泰）摘得，楼面价2744元/平。
该地块同样有安置房要求——竞买人需提供安置住宅44000平方米，其中，39751平方米由莱山经济开发区管理委员会按7965元/平方米的价格组织购买，4249平方米由竞买人无偿提供。
项目案名已经确定，为东泰泰和府，位于项目现场的售楼处已开放。
【五宗供应】6月公告，将于7月摘牌
烟台六区共有5宗商住类土地于2019年6月份公告出让，将于7月份挂牌截止。这5宗土地分布于芝罘、莱山、高新区。其中芝罘区的土地是幸福新城建设首宗出让的土地；莱山区两宗土地是莱山区今年出让计划中、唯二两宗位于北部滨海一线的土地；高新区的土地跟6月成交的西都C地块一样，都曾经流拍，如能顺利出让，将成为高新区2019年首宗成交的住宅用地。
宗（莱山区）：科技小区西宗地6月1日起公告出让，起始楼面价4985元/平，将于7月2日挂牌截止。
该地块西邻万科翡翠长安，东临滨海中学与科技小区，科技小区再往东，则是万科翡翠湾小区。
该宗地对开发商资金实力的要求非常高，总价高达10亿，且要求外资——规划计入容积率建筑面积约20.52万平方米（不包含小学、幼儿园），出让起始价102300万元，竞买保证金30000万元（3亿元），宗地竞买保证金须以境外人民币或美元缴纳，汇率以成交当日为准，成交后竞买保证金转为土地出让金，剩余出让价款（含溢价部分）仍须外资缴纳。
科技小区西宗地6月3日发布补充公告：竞买保证金须缴纳跨境人民币或跨境美元。跨境人民币竞买保证金金额为30000万元，跨境美元竞买保证金金额为4500万元。宗地成交后，竞得人需成立项目公司（外资），开设资本金账户，注册资本金须高于出让成交价款。
第二宗（芝罘区）：幸福西区片F地块6月5日起公告出让，起始楼面价3881元/平，将于7月6日挂牌截止。
土地挂牌编号烟J[2019]Z003，位于幸福十二村旧村原址，规划用途为居住兼容商业、商务。容积率≤2.05且＞1.7，规划建筑面积≤15.94万平方米且＞13.21万平方米，建筑密度＜20%，绿地率＞35%，建筑高度＜80米。
根据烟台市芝罘区人民政府《关于幸福西区片F宗地土地出让工作的函》，该宗地竞得人须在竞得F地块2年内，在幸福新城投资建设并自持运营不少于100亩的产业项目，投资强度不低于400万元/亩，并于协议签署后一个月内交纳不低于1亿元人民币的产业保证金，待产业项目投资满1亿时由区政府进行全额返还。产业定位至少满足以下条件之一：医疗康养产业、高端教育及产业、产业金融聚集区。上述协议在出让公告发布前由区政府签署并在出让时一并公示。
该地块同样有补充公告，于6月20日发布：
幸福新城今年有大量土地计划出让，本次出让的F地块，即为下图供地计划中的25号地。
第三宗（高新区）：南寨村旧改地块6月6日起公告出让，起始楼面价2873元/平，将于7月5日挂牌截止。
土地位于高新区学府东路南、海澜路东，是继2019年1月7日挂牌截止后流拍后，第二次出让。
本次出让，土地起始总价调低、保证金调低、楼面价调低，地上建面（计容建面）略有增加。据悉，土地首次出让前，就曾有多家房企洽谈此地块，但都表示该地块价格高。本次降价出让，顺利出让的可能性很大。
2019年，高新区计划出让项目共计11个，其中海澜路东地块，为第9号地，也就是本次重新公告出让的土地。
第四、五宗（莱山区）：万光观海花园西侧AB地块6月14日起公告出让，起始楼面价8770元/平、8027元/平。将于7月17日挂牌截止。
这两宗土地的楼面价，创烟台住宅用地起始楼面价新高。即使与成交楼面价相比，在烟台住宅用地里面也要分别排第三和第四，仅次于成交楼面价8644元/平的龙湖凤凰台地块（龙湖天炬），以及成交楼面价11000元/平的碧桂园南大街地块。
莱山区今年总共有30宗商住类土地计划出让，出让土地面积约150公顷。其中只有两块位于莱山区滨海一线，也就是这次出让的迟家万光观海花园西侧A宗地（44号地）、迟家万光观海花园西侧B宗地（43号地），前者位于后者以东。
房天下整理烟台市自然资源和规划局4-5月份释放的信息：2019年，烟台六区计划出让的非工业用地项目合计149个——芝罘区42个、莱山区30个、福山区16个、牟平区30个、开发区20个、高新区11个。
2019年计划出让的土地面积，芝罘区约320公顷，莱山区约150公顷，福山约78公顷，牟平区约147公顷，开发区约198公顷，高新区约53公顷。
芝罘区今年土地供应量远高于其他五区，开发区次之，高新区土地供应量。
2019年截至6月底，芝罘、福山、莱山、牟平这四区已有住宅用地成功出让；高新区已有住宅用地供应（南寨），预计7月成交；开发区2019年尚无住宅用地供应或成交（只有一宗纯商服用地1月19日摘牌）。
2019年上半年，土地供求数量、参与竞拍房企数、溢价率、成交楼面价格，从这多方面指标看，六区中土地市场最活跃的都是芝罘区。
2019年1至6月份，烟台六区非工业用地供求普遍较少，预计大量土地将在下半年集中释放。
数据来源：烟台市国土资源网上交易系统
本文作者：房天下 王木木
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王木木2019-06-30 17:13:21
