芝罘区将现新“豪宅”，低密、高价的梁家旧村南地块已有房企出价

2019年芝罘区供地计划中的第20号地，11月20日发布出让公告、将于12月19日10时摘牌的烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地，12月16日已有房企出价，成功出让已是定局。

该地块目前出价30600 万元（总价），共一笔出价记录，为起始价。

计容建面4.26万平方米，计算楼面价7183元/平。

7183元/平的起始楼面价，是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录，超过了中海知孚里项目地块（起始楼面价6827元/平，溢价出让）。

该地块7183元/平的起始楼面价，是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录，超过了中海知孚里项目地块（起始楼面价6827元/平，溢价出让）。

该地块将是芝罘区住宅项目成交楼面价第四名，仅次于碧桂园凤凰壹号院（11000元/平）、龙湖天钜（8644元/平）、新城明昱锦园 （7705元/平）。这三个项目均是溢价出让，起始价均低于梁家地块的7183元/平。

房天下观察：该地块建成的项目未来将走高端路线，原因至少有以下五方面：

• 1.楼面价高

• 2.容积率只有1.1。烟台近年新出让的住宅地块容积率全部不低于1，1.1已经是墅级容积率。

• 3.学区好

• 4.地块规划建筑高度小于33米，多层为主，局部适当布置小高层。

• 5.外观要求以石材为主，局部搭配真石漆（烟台多数住宅地块并未明确要求外观以石材为主）。

以地理位置来看，该地块划片的学校很可能是烟台御龙山学校，御龙山学校为九年一贯制学校，小学是“芝罘区养正小学教学部”，初中是“芝罘中学东校区”，双名校，双学区。

——土地出让详情——

烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地位于芝罘区梁家福临夼南，竹林南路西侧。土地出让面积（约）38701平（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、公共管理与公共服务用地，容积率≤1.1且＞1.01。

出让起始价/竞买保证金30600万元，计算楼面价7183元/平。

规划地上建筑面积不大于4.26万平方米，其中住宅建筑面积不大于4.22万平方米，物业用房建筑面积不小于300平方米，养老用房建筑面积不小于100平方米。地下车库建筑面积约1.704万平方米。

该地块位于万科御龙山四期以南，万科御龙山天玺以西，庙后水库以北。万科御龙山目前普通住宅已经售罄。

结语：12月19日，烟台六区共两宗商住类土地预计到期摘牌，除了烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地之外，还有烟J[2019] 1005号青年路以西、芝罘屯路以北宗地，后者目前尚无出价记录。

文/房天下 王木木