今日发布出让公告的两宗土地:三站地块起始总价10.18亿元;梁家地块起始楼面价7183元/平,是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录。
11月份,烟台六区步入商住类土地供应“快车道”,仅芝罘区,就有幸福西区片F地块重新上市、南上坊棚块C地块上市,以及11月20日凌晨发布出让公告的梁家、三站土地各一宗,这两宗地块分别位于万科御龙山周边、德蚨家园与大商烟台城市乐园周边,前者为纯住宅地块,后者兼容商服。
本次出让的两宗土地,将于12月19日10时挂牌截止。
11月至今烟台芝罘区新供应的四宗土地,全部在2019年芝罘区土地供应计划内。万科御龙山附近的梁家地块为第20号地、德蚨家园与大商烟台城市乐园附近的三站地块为第7号地。
梁家地块起始总价3.06亿、面积和容积率更高的三站地块总价高达10.18亿元。计容建面分别4.26万方、20万方,楼面价分别是7183元/平与5090元/平。
这两个地块的起始楼面价,在烟台六区近年住宅用地成交楼面价排行榜中,能排到前十。梁家地块7183元/平的起始楼面价,是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录,超过了中海知孚里项目地块(起始楼面价6827元/平,溢价出让)。
以下为两宗土地出让详情:
一、梁家地块,起始总价3.06亿,楼面价7183元/平
烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地位于芝罘区梁家福临夼南,竹林南路西侧。土地出让面积(约)38701(包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地),用地性质住宅、公共管理与公共服务用地,容积率≤1.1且>1.01,规划地上建筑面积不大于4.26万平方米,其中住宅建筑面积不大于4.22万平方米,物业用房建筑面积不小于300平方米,养老用房建筑面积不小于100平方米。地下车库建筑面积约1.704万平方米。出让起始价/竞买保证金30600万元,计算楼面价7183元/平。
该地块位于万科御龙山四期以南,万科御龙山天玺以西,庙后水库以北。万科御龙山目前普通住宅已经售罄。
以地理位置来看,该地块划片的学校很可能是烟台御龙山学校,御龙山学校为九年一贯制学校,小学是“芝罘区养正小学教学部”,初中是“芝罘中学东校区”,双名校,双学区。
该地块建成的项目未来必将走高端路线,原因至少有以下五方面:
1.楼面价高
2.容积率只有1.1。烟台近年新出让的住宅地块容积率全部不低于1,1.1已经是墅级容积率。
3.学区好
4.地块规划建筑高度小于33米,多层为主,局部适当布置小高层。
5.外观要求以石材为主,局部搭配真石漆(烟台多数住宅地块并未明确要求外观以石材为主)。
二、三站地块,起始总价10.18亿,楼面价5090元/平
烟J[2019] 1005号青年路以西、芝罘屯路以北宗地位于芝罘区,南至芝罘屯路、东、西、北至用地边界。土地出让面积(约)62102(包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地),用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务用地,容积率≤3.22且>3.0,规划地上建筑面积小于等于20万平方米且大于18.63万平方米,其中住宅建筑面积小于等于10万平方米,商业建筑面积小于等于4.935万平方米,办公建筑面积小于等于4.8万平方米,社区综合服务设施大于等于600平方米,社区卫生服务站大于等于150平方米,养老用房大于等于350平方米,物业管理用房大于等于1450平方米,警务室大于等于50平方米,公厕大于等于50平方米。地下建筑面积(地下车库)约9万平方米。出让起始价/竞买保证金101800万元,计算楼面价5090元/平。
该地块为原莱钢厂区。
该地块将建设不超过80米的高层(满足西炮台-烟台山视线通廊控制区内建筑檐口高度不超过18米)。
三站地块北接总投资约1500亿元的海上世界项目,附近的建设路将北延并且在与芝罘屯路交汇处有地铁站点规划(建设路站),芝罘屯路对面的德蚨家园目前销售均价13000元/平。另一个距离相近的项目大商烟台城市乐园住宅均价19000元/平。
三站地块位置优越,区域规划上佳,以楼面价(5090元/平)来看,该地块未来建成的新项目销售均价,将明显超过德蚨家园。
烟台海上世界项目今年计划供地约80.41公顷,即下图的4至6号、以及8号地块(共四宗),7号地为今日供应的三站地块,与其相距不远。
下图的9号地是成交楼面价11000元/平的“地王”项目碧桂园凤凰壹号院。
三站地块楼面价5090元/平,尚不足碧桂园凤凰壹号院楼面价一半。
文/房天下 王木木