房天下讯，11月份，烟台迎来供地小高峰，继11月12日莱山区两宗旧改地块上市、11月13日芝罘区南上坊棚改地块上市之后，11月14日，福山区迎来四宗商住地块集中供应——三天时间，烟台连出七宗商住地块。
福山区这四宗商住地块，均将于12月14日10时挂牌结束。
2019年至今，福山区总共成交8宗商住地块，仅今天一天，就新上市了4宗地，相当可观！
这四宗地块，出让面积中均包括出让、划拨两部分，绿化率统一是≥35%，建筑密度统一是≤22%。楼面价则在1475元/平-2499元/平之间。起始总价合计约8.4亿元。
这四宗地块，用地性质均是住宅兼容商服，住宅的规划全部是不超过80米、26层的高层，其中两宗地各要求建设一所9班幼儿园。
福新派出所南地块，是一宗要求保证金以境外人民币或者美元支付的地块（根据福山区政府《关于加快推进福新派出所南地块土地出让工作的通知》要求，该宗地土地竞买保证金及土地出让金均须以外资方式缴纳（美元或跨境人民币）。因美元汇率调整因素，竞买保证金需不低于土地出让起始价格，以拟定宗地处置意见当日汇率为准。竞买保证金转土地出让金时以结汇当日汇率为准，若有不足部分，以外资方式补足）。
按位置分，这四宗地可以分为两类：
以下为四宗地块详解。
先看福山西南的东厅桃园地块。
一、桃园地块（港城西大街以南）
桃园地块坐落福山区802省道以南，地块编号烟J〔2019〕4007号，出让面积44716（出让43805，划拨911)平方米，容积率1.2≤且≤1.6，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积53659≤且≤71546平方米，出让起始价与竞买保证金均是13044万元。计算楼面价1823元/平。
烟J〔2019〕4007号宗地规划内配建的社区综合服务用房建筑面积不小于1000平方米、社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米、物业管理用房建筑面积不小于508平方米、警务用房建筑面积不小于50平方米、居家养老服务用房建筑面积不小于107平方米（功能分区以详细规划方案为准），以上用房回购价格确定为2920元/平方米，由开发建设单位建成后，按规定政府成本回购。
桃园地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层。
从位置来看，桃园地块是福山区2019年供地计划当中，16号地的一部分。
桃园地块位于润弘置业有限公司以东，后者是永弘桃源里的开发商。
桃园地块周边有新房楼盘乡村记忆、永弘桃源里、美航康悦城。对面是安置房南十里堡小区，南十里堡小区也有后续地块，在2019年福山区供地计划内（上图12、13号地，南十里堡A地块与B地块）。
再看福山北部、靠近开发区的三宗地，这三宗地块，均与沈海高速相距不远，其中一宗位于高速以北，两宗位于高速以南，位于高速以南的两宗，又分别位于奇泉路以西、以东。
一、福新派出所南地块（沈海高速以北）
福新派出所南地块坐落福山区福新派出所南，地块编号烟J〔2019〕4008号，出让面积46801（出让38196，划拨8605)平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积93602≤且≤102962平方米，出让起始价与竞买保证金均是15190万元。计算楼面价1475元/平。
该地块对保证金有外资要求：15190万元境外人民币，或者2,145万美元。
福新派出所南地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4008号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米（功能分区以详细规划方案为准），回购价格确定为2661元/平方米，由开发建设单位建成后，区政府出资回购，产权办至教育部门名下。社区居委会服务用房建筑面积大于等于1200平方米，社区卫生服务站建筑面积大于等于300平方米，物业管理用房建筑面积大于等于732平方米，社区警务室建筑面积大于等于50平方米，社区居家养老服务用房建筑面积大于等于155平方米（功能分区以详细规划方案为准），以上用房回购价格确定为2920元/平方米，由开发建设单位建成后，按规定政府成本回购。
福新派出所南地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层，社区内建1所9班幼儿园。
福新派出所南地块周边有中海锦城正在强销期（2019年多次上榜福山区销量），另有新房楼盘盛福苑在售。
二、刘家埠西地块（沈海高速以南，奇泉路以西）
刘家埠西地块坐落福山区福新路以西、进和街以南，地块编号烟J〔2019〕4010号，出让面积22984（出让22244，划拨740）平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积45968≤且≤50565平方米，出让起始价与竞买保证金均是7854万元。计算楼面价1553元/平。
烟J〔2019〕4010号宗地规划内配建的社区综合服务设施建筑面积不少于1200平方米、物业管理用房建筑面积不小于358平方米、社区警务室建筑面积不少于50平方米、居家养老服务用房建筑面积不少于78平方米、社区卫生服务站建筑面积不少于300平方米（功能分区以详细规划方案为准），以上用房回购价格确定为2920元/平方米，由开发建设单位建成后，按规定进行回购。
刘家埠西地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层。
从位置来看，刘家埠西地块是福山区2019年供地计划当中，10号地的一部分。
2019年福山区计划供应刘家埠西地块（10号地）、刘家埠东（9号地）地块，分别位于福新路西、福新路东，今日供应的22984平地块，是前者的一部分。
2018年全市商品房销售套数前十（腾策数据），中梁首府壹号位于该地块附近。另外，沿着福新路向北，是正在热销的中海锦城项目。
三、捷林达地块（沈海高速以南，奇泉路以东）
捷林达地块坐落永达街以北、聚福路以西，地块编号烟J〔2019〕4009号，出让面积87017（出让78942，划拨8075)平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积174034≤且≤191437平方米，出让起始价与竞买保证金均是47834万元。计算楼面价2499元/平。
土地四至：东至聚福路、西至銮驾路，南至永达街，北至祥福路。用地红线图如下：
该地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4009号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米（功能分区以详细规划方案为准），回购价格确定为2799元/平方米，由开发建设单位建成后，由市财政部门出资回购。社区警务室建筑面积大于等于50平方米，社区居家养老服务用房建筑面积大于等于287平方米（功能分区以详细规划方案为准），以上用房回购价格确定为2920元/平方米，由开发建设单位建成后，按规定进行回购。
现有地块上房屋及地上附着物——该宗地土地和房屋产权均已登记注销，以净地方式出让、现状方式交付土地，地块上房屋及地上附着物自成交之日起30天内拆除完毕。
捷林达地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层，社区内建1所9班幼儿园。
捷林达地块，位于福山区正在建设的新楼盘四季翡翠以西，与其相隔烟台美光金银丝科技园、烟台福尔精密机械有限公司，房天下本月初新拍得新地块及其周边照片。
探地时发现，除了周边厂房、工业园区密布之外，该地块上面，目前也还留存有厂房，尚未拆除。
捷林达地块上面留存的厂房，为烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司。该公司入口标识仍在，厂房仍在，厂房封条仍在，据与门卫沟通，地块背后问题较多，且有相关企业已经在主导。
据了解，该地块为原烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司用地，是烟台工程职业技术学院的校办企业，
近年来企业受市场冲击较大，加之经营不善，造成资不抵债，目前仍有些问题在解决过程中。
在房天下看来，该地块虽不涉及棚改安置，但情况依然非常复杂，并非开发商可以轻易参与的净地。
而从工厂用地变为住宅用地，在规划设计、周边环境改造方面，背后也有大量的工作。
地块里面的高压线，就是一个很现实的问题。
另外，捷林达地块周边数公里，目前仍是工业园区、厂房密集，高压线也比较多，整个区域并非住宅板块，购房者认可度一般。
周边的工业园区和工厂
地块东北高压线
综述：福山区房价在六区排第五名，仅比牟平区略高一点。对购房者来说，宁可支付略多一点的房价（这个价差会比莱山/芝罘区高中低档楼盘的价差小得多），去购买地段、品质更好的楼盘，这是以万科城市之光为代表的少量楼盘热销的重要原因，也是本批出让的部分地块开发后要面临的问题。
从潜力来说，本批出让的四宗地，福山西南、东厅桃园地块，最值得关注！该地块位于福山区11月11日集中开工的“两河新城”板块辐射范围内，“两河新城”总面积约28平方公里，吸引了“三类”500强、央企、国企等众多大商大企高度关注，发展潜力巨大。
而福山北部的三宗地当中，福新派出所南地块，周边有2019年热销的中海锦城作为成功案例；刘家埠西地块，周边有全市2018年度热销10中梁首府壹号作为成功案例；这两宗地块未来销售预期看好。
福山区今天这批土地中，相对最弱势的，是捷林达地块。问题包括周边是工业区，环境较差；不是传统的住宅板块，配套较差；有高压线，后续客户接受度有限以及背后复杂的问题需要解决等。
结语：按往年情况来看，每年的最后两个月，既是房地产企业冲刺业绩的关键时期，也是土地市场供应的旺季，房天下了解到，11、12月份，烟台芝罘、莱山、高新区、牟平区、福山区、开发区，均有土地计划上市，其中多宗地段、规划都非常好，企业可以持续关注、综合考虑。
文/房天下 王木木
王木木2019-11-14 09:42:49
