文/房天下 王木木
11月1日，烟台六区新增三宗土地公告出让，将于12月1日和12月2日摘牌。
11月份新增公告出让的土地，摘牌要到12月份。
烟台六区将在11月份摘牌的土地有哪些，目前已经确定。
烟台六区将于11月摘牌的非工业用地，正是10月份公告出让的这四宗：高新区1宗商住地块，开发区2宗住宅/商住地块以及1宗商服地块。
高新区将于11月摘牌的商住地块是德迈国际产业园的商住部分，鸟瞰图已经在规划局官网公示，住宅部分将建6栋高层。
开发区将于11月摘牌的纯住宅地块为海信岱岳府11号楼用地。
开发区将于11月摘牌的商住地块将由哪家房企摘牌，目前仍有悬念。
以下为地块详情：
一、土拍·烟台开发区楼面地价刷出“4”字头，三宗土地同日出让
2019年10月23日，烟台开发区三宗商住类土地开始公告出让，将于11月23日挂牌截止。
这三宗土地，是截至目前，烟台六区一批于10月份供应的商住类土地，也是一批已知将于11月摘牌的土地。
三宗土地的容积率均是2，起始楼面价分别是4772元/平、1683元/平、4260元/平。
价格低的是纯商服用地，价格高的两宗是住宅以及住宅兼容商服用地。
4772元/平以及4260元/平的楼面价，是烟台开发区近年住宅用地楼面价新高。
宗：烟J[2019]5002号开发区泰山路以东、湘江路以南的IV-7小区，出让面积2199.5平，用地性质为住宅，容积率＞1且≤2.0，建筑密度≤18%，绿化率≥40%，起始价2099万元。
该地块，位于海信岱岳府4、8号楼之间，将建设11号楼。
第二宗：烟J[2019]5003号开发区扬州大街以北、贵阳大街以南、北京中路以东的B-39小区，出让面积60963.2平，用地性质为商服，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿化率≥10%，起始价20522万元。
该地块，南临龙湖开发区项目龙湖春江悦茗，将为龙湖春江悦茗再增商服配套。
第三宗：烟J[2019]5006号开发区紫金山路以东、银河路以南的III-5小区，出让面积15583.6平，用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务用地，容积率＞1且≤2.0，建筑密度≤20%，绿化率≥40%，起始价13277万元。
该地块东临老小区天地一品，周边没有新房楼盘，距离略近一点的是佰和荣筑和香格里拉花园。
三宗土地的加价幅度都是10万元，竞价规则是价高者得。
竞买保证金均等于起始价，第三宗保证金要求是外资（境外人民币13277万元或1900万美元）。
第三宗土地有产业函要求，主要是对外资进行规定。
烟台开发区最近两年没有楼面价超过3000的住宅地块，本次直接跳到4字头，跨度非常大。
下附烟台六区最近两年住宅用地成交楼面价排行。
关于这三宗土地将建设的产品方面。三宗土地的容积率均是2，这是高层或者中高层社区的容积率（参考：开发区海信岱岳府2018年12月土地摘牌，容积率是2，小区以17层楼栋为主，还有两栋25/26层楼栋）。
第三宗土地的设计条件中，对建筑高度以及地上层数的要求是不超过80米、26层。
二、土拍·流拍37天后，高新区创业路地块重新上市，已由济南知名企业锁定，位于烟台二中以东
房天下讯，10月24日，高新区创业路以南、经三路以西地块公告出让，该地块曾于9月17日挂牌截止并流拍，相隔37天，再度供应（同批供应的还有一宗工业用地）。
本次国有建设用地使用权挂牌出让公告期为: 2019年10月24日09时至2019年11月12日09时;
本次国有建设用地使用权挂牌出让期为：2019年11月13日09时至2019年11月22日10时。
烟J[2019]6004创业路以南、经三路以西地块土地出让面积约63368平，规划地上建筑面积约≥167400且≤173300平，出让起始价/竞买保证金34685万元。
计算楼面价2001元/平。
与9月17日流拍（编号6003）时相比，土地容积率、起始总价等重要指标，并无变化。
该地块要求宗地竞得人须在网上挂牌出让审查期内与烟台高新区管委签订《创业路以南、经三路以西宗地产业项目投资协议》：该宗地竞得人须在烟台高新区内同步建设人工智能、新一代信息技术及相关高端服务业产业项目，总投资不低于人民币15亿元。产业项目规划总用地面积不少于90亩，投资强度不低于700万元/亩，该宗地成交后3个年度内完成产业项目全部投资。该宗地竞得人须在土地成交后60日内办理施工许可证并开工建设，若未按期开工建设，高新区管委有权收回土地，已缴纳的土地出让金不予退还。产业项目一期建筑面积不低于2万平方米，在主体封顶之后，方可办理该宗地预售许可证。
房天下观察：创业路以南、经三路以西宗地产业项目的土地，在商住地块流拍两天后，于9月19日摘牌，摘牌公司为烟台德迈实业有限公司，该公司为山东德迈国际控股有限公司下属子公司，总部位于济南。
可以说，山东德迈国际，已经锁定了烟J[2019]6004创业路以南、经三路以西的商住地块。
据悉，该地块首次出让时，就已基本确定由山东德迈国际摘牌，土地流拍只因个别细节问题。
上述商住地块具体位置在中国农业大学（烟台校区）以南、烟台二中（高中部）以东。与农大之间隔了博源科技，与二中之间隔了东方电子和烟台智慧城产业园。
周边在售住宅项目有 兴盛铭仕城、 博源名都、 龙门天玺、 天泰学府壹号等。其中 天泰学府壹号于9月份首次开盘，起价8499元/平。
商住地块红线图
房天下观察：创业路以南、经三路以西地块楼面价（2001元/平）明显低于8月9日挂牌中止的农大家属楼东侧地块（楼面价3095元/平），以及旭辉银盛泰7月5日摘牌的南寨旧改地块（2873元/平）。有产业要求或是原因之一。
今年以来，烟台常见住宅用地出让搭配产业要求，有产业优势的房企更容易在烟台拿地。康佳集团8月30日摘牌的芝罘区通世南路以西、通车路以北宗地要求投资建设并自持运营不少于50亩的医药健康产业园，投资强度不低于300万元/亩（产业用地于9月2日摘牌）。7月6日流拍、11月1日重新上市的芝罘区幸福西区片F地块要求在幸福新城投资建设并自持运营不少于100亩的产业项目，投资强度不低于400万元/亩。
按投资强度来说，创业路以南、经三路以西宗地是这三宗中（700万元/亩）。
文/房天下 王木木
王木木2019-11-01 10:25:17
