房天下讯，烟J[2019]Z005号青年南路以西、下曲家水库南侧地块（计容建面29.7万方），距离10月25日挂牌截止还有不到3天时间。
目前，已有共2家房企出价，分别是起始价（86374.1 万元）以及加价10万元。
该地块，将成为芝罘区又一宗溢价出让地块。
该地块要求竞得人需向区政府提供9.39万平方米安置房，安置房房源须位于芝罘区范围内。
仅这一条要求，就将不少开发商拒之门外。
但是，就目前结果来看，青年南路以西、下曲家水库南侧地块依然成为竞价地块，而非出价人起始价摘牌。
该地块起始楼面价2908元/平，与烟台六区最近两年成交的热门住宅地块楼面价相比，并不算高，仍有一定的溢价空间。
对下曲家水库南侧地块楼面价以及建成住宅销售价格，比较有参考意义的是金象泰翰林苑。后者位于青年南路以东，下曲家水库南侧地块以南约300米距离。
2018年11月1日，烟建金象泰以总价75370万元、溢价率59.6%摘地。楼面地价5058元/平。金象泰翰林苑全部是18层的楼栋，计容建面14.9万平，容积率2.0。
金象泰翰林苑目前销售均价14500元/平（带装修）。
下曲家水库南侧地块位于鲁峰小学对面，是一个准。
周边有在售楼盘金象泰翰林苑、金象泰吉祥家园、馨逸之福。新楼盘均价在11000-14500元/平之间。
土地详情如下：
宗地位置青年南路以西、下曲家水库南侧，为国有建设用地。
土地出让面积约198700平方米(含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)，用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务，规划建筑面积≤29.7万平方米（公建建筑规模不少于本地块建筑规模的5.6%）且＞23.84万平方米，出让起始价86374.1万元。价高者得。
竞得人需在土地成交后5个工作日内与芝罘区人民政府签订《安置房提供协议》，约定竞得人需在本宗地内提供10000平方米安置住宅，政府以成本价回购；同时，竞得人需向区政府提供9.39万平方米安置房，安置房房源须位于芝罘区范围内。
《安置房提供协议》作为竞买人后置审查资料之一，否则竞买无效。竞得人未通过资格审查的，撤销竞得人的竞得资格，竞得结果无效，没收竞买保证金的10%。
挂牌出让期为：2019年10月14日9时至2019年10月25日10时。
房天下观察：
土地楼面价2908元/平，但是考虑到安置房要求，实际成本还要更高。
本宗地块虽有安置要求，但是安置房以异地安置为主，未来建成项目很可能会走高端路线。
容积率≤1.5且＞1.2，在住宅用地中属于较低水平，将建成低密社区。
规划条件要求，建筑高度小于60米，很可能将建成不超过18层的中高层/洋房社区。
烟J[2019]Z005号为青年南路以西、下曲家水库南侧地块，而在下曲家水库北侧，目前有一个重要的颐养健康项目正在建设——规划总建筑面积54302平方米的爱康和园老年中心。
文/房天下 王木木
王木木2019-10-22 14:59:07
