烟台六区，哪个区的房子最难卖？芝罘区的压力是开发区的两倍之多

文/房天下 王木木

根据腾策发布的，截至上周末的烟台六区商品住宅（普通住宅+别墅）存量表。分析一下烟台六区商品住宅目前的销售压力。

本数据为新房数据。

另外，数据以区域为单位，具体到各区，又细分不同的板块，情况不一。

一、存量面积分析

烟台六区目前住宅存量（已获预售证未网签）40735套，479.86万㎡，是连续第二周在4万套以上。

牟平区存量面积，142.76万㎡，占全区总量30%。芝罘区存量占比则是23%。

牟平、芝罘这两个区，是烟台新房库存大户，存量面积合计占比过半。

新房存量面积的是高新区，当然高新区人口、楼盘数量本身也是烟台六区。人口数量比其他区，低了一个数量级。

而新房存量面积的牟平、芝罘区，人口数量也是六区。

下图烟台统计年鉴发布的2016年与2017年烟台人口数量，可以看到，芝罘区人口数量，其次是牟平区。第三档是福山、莱山、开发区。高新区人口数。

所以，说到新房销售压力，我们除了看存量数据，还要看去化周期。

二、去化周期分析

去化周期（存量/近12个月成交量的均值）方面，六区整体是13个月，是一个比较健康的数值。

但是具体到各区，分化非常明显。

人口数量明显高于牟平区、存量面积也更低一些的芝罘区，在新房去化周期方面，却比牟平区要长。芝罘区是18个月，牟平区是13个月。

这个数据，与牟平区外地置业者比例高的现状吻合。

牟平区、高新区的去化周期都是13个月，与烟台六区平均数据持平。

福山区、莱山区则是11个月，略低。

开发区新房去化压力，去化周期仅有9个月，是芝罘区的1/2。

三、套均面积分析

套均存量面积，反映了新房库存中，别墅与大户型高端住宅的比例。

莱山区套均存量149平遥遥领先，是大户型豪宅难卖的一个体现。

其次是高新区135平。

六区套均存量面积全部在100平以上，一方面是因为多年前供应的新房中，小户型售罄，剩余大户型为主。另一方面是因为近年新增供应房源、新入市楼盘，起步面积普遍偏大，包括100平起步、130平起步等等。