房天下统计，2019年10月，烟台六区总共只有两宗商住类土地挂牌截止，摘牌数量是近几个月新低（9月实际成交7宗，8月5宗，7月4宗，6月4宗，5月2宗）。
将于10月摘牌的两宗土地，分别是河东新城B地块（10.12摘牌）以及下曲家水库南侧地块（10.25摘牌）。前者已无悬念，后者备受关注。
以下为详情：
一、下曲家水库南侧地块 容积率1.5的低密高端社区
烟J[2019]Z005号青年南路以西、下曲家水库南侧地块，容积率不超过1.5，出让面积约198700平方米(含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)，用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务，规划建筑面积≤29.7万平方米（公建建筑规模不少于本地块建筑规模的5.6%）且＞23.84万平方米，出让起始价86374.1万元。价高者得。
挂牌出让期为：2019年10月14日9时至2019年10月25日10时。
竞得人需在土地成交后5个工作日内与芝罘区人民政府签订《安置房提供协议》，约定竞得人需在本宗地内提供10000平方米安置住宅，政府以成本价回购；同时，竞得人需向区政府提供9.39万平方米安置房，安置房房源须位于芝罘区范围内。
《安置房提供协议》作为竞买人后置审查资料之一，否则竞买无效。竞得人未通过资格审查的，撤销竞得人的竞得资格，竞得结果无效，没收竞买保证金的10%。
房天下观察：
土地起始楼面价2908元/平，但是考虑到安置房要求，实际成本还要更高。
本宗地块虽有安置要求，但是安置房以异地安置为主，未来建成项目很可能会走高端路线。
容积率≤1.5且＞1.2，在住宅用地中属于较低水平，将建成低密社区。
规划条件要求，建筑高度小于60米，很可能将建成不超过18层的中高层/洋房社区。
通过房天下电子地图可以看到，该地块位于鲁峰小学对面，周边有在售楼盘金象泰翰林苑、金象泰吉祥家园、馨逸之福。新楼盘均价在10000-14500元/平之间。
对下曲家水库南侧地块建成住宅销售价格参考价值的是金象泰翰林苑（容积率2.0），后者整个小区住宅共计16个楼座，皆为18层的小高层标准板式楼。2018年11月1日，烟建金象泰以总价75370万元、溢价率59.6%摘地。楼面地价5058元/平。
金象泰翰林苑目前销售均价14500元/平（带装修）。
二、飞龙河东新城B地块，竞得人需同时缴纳已建建筑物价款
飞龙河东新城地块实际共分A、B两个地块，A地块已于2015年12月出让完毕，B地块为8、9号楼（已建成）用地。
河东新城B地块，即烟J〔2019〕L003号河东分地块B地块。土地西至逛荡河，使用权面积5820.9平方米，容积率2.58，规划计入容积率地上建筑面积15214.87平方米，用途全部为住宅;地下建筑面积4309.13平方米（包括地下小棚层建筑面积2044.26平方米）
土地出让起始价/竞买保证金3075万元，计算楼面价2021元/平。
挂牌出让期为：2019年9月30日09时至2019年10月12日10时。
《出让公告》要求，竞买人需提供安置住宅3487.34平方米，以每平方米6140元由市政府收购，回购费用2141.25万元。
《竞买须知》则提到，宗地内需回购房屋的建筑面积及相应的土地面积，依据规划方案从公开出让的规划总建筑面积和土地面积中扣除，土地成交总价款不变。
《土地使用条件及要求》中提到，本次出让宗地已建建筑物，已经依法处罚没到位。受莱山区政府委托，本宗地出让时对该宗地已建建筑物一并出让，宗地竞得人竞得宗地后向莱山区政府缴纳已建建筑物价款。
《竞买须知》要求，莱山区政府委托出让人在本批次宗地出让时,将烟J[2019]L003号河东分地块B地块内已建建筑物一并出让，宗地成交后竞得人同时取得土地使用权和已建建筑物所有权。竞得人须于宗地成交后5个工作日内与莱山区政府签订安置住宅回购协议并缴纳已建建筑物价款；宗地成交后10个工作日内持安置住宅回购协议及莱山区政府出具的已建建筑物价款缴清证明，到自然资源部门签订国有建设用地使用权出让合同。
宗地竞买保证金及符合规划已建建筑物价款数额见下表：
房天下观察：烟J[2019]L003号河东分地块B地块出让起始价3075万元，符合规划已建建筑物价款7360万元，开发商实际共需要缴纳土地总价3075万元加上已建建筑物价款7360万元，合计10435万元，也就是1亿出头。
符合规划已建建筑物面积为地上15214.87平，地下4309.13平，也就是说，不多不少，正好是本次出让的全部地上、地下建面。
该地块《规划条件通知书及继续有效的函》，附地块平面图，可以看到，本次出让的河东分地块B地块，位于整个小区的西南角，已建成的楼栋是8、9号楼，共两栋17与16层的高层。
百度地图显示情况如下：
土地勘测定界图以及用地红线图如下：
文/房天下 王木木
王木木2019-10-08 11:52:08
