反转来了！烟台哪个区域房价最高？哪个区域房子最好卖？

（房天下 王木木）本文分析烟台六区新房市场数据。数据来源于腾策月报，统计范围为商品住宅。

商品住宅，指的是70年产权的住宅、别墅，不包括40年产权的公寓、办公、商业。

一、烟台哪个区域房价？

答：芝罘区

芝罘区与莱山区，作为烟台房价的两个区域，一度出现新房、二手房价格倒挂的情况。

• 芝罘区的二手房平均挂牌价格比莱山区贵

• 莱山区的新房平均成交价格比芝罘区贵。

原因很简单，芝罘区好的地段，尤其是，基本都是二手房，价格高。新房楼盘集中分布在偏“郊区”位置，市中心的新房楼盘较少、供应房源量较少。

莱山区的房产开发建设晚于芝罘区，还有大片好地段的土地可以供应，好地段的新房楼盘可以销售。所以莱山区的新房价格，在过去一度高于芝罘区。

这个差异，在2019年8月份，有了反转。

2019年8月份，芝罘区的新房平均成交价格（13673元/平），高于莱山区（12989元/平）。

因为，8月份，芝罘区出现了一个29500元/平均价的楼盘——位于烟台一中南校区旁边的中海知孚里。

芝罘区过去，好地段二手房房源，不少有这个价格，但是新房楼盘，极少。

中海知孚里2019年8月的网签，抬升了芝罘区整体成交价格，使芝罘区成为8月份成交均价的区域。

这也是为什么，说成交均价的上涨或者下跌，要接合楼盘推盘情况来考虑。价格高的楼盘开盘热销，会明显抬升区域平均成交价格，并不一定是在售楼盘直接涨价的缘故。

二、烟台哪个区域房子卖？

答：牟平区

2017年开始，原有意置业莱山区的人，被高房价驱逐至高新区。

2019年，更多的人，已经被房价驱逐至牟平区买房。

在牟平区买房的人群中，有投资客，有外地人，同时还有很多已经承担不起其他五区房价的本地人。

前面说到，芝罘区、莱山区是烟台新房价格的两个区域。

那么，牟平区就是烟台新房价格的区域。

牟平区8月新建商品住宅成交均价只有7900元/平。

便宜的价格，使得牟平区长期是烟台六区销量周、月。

8月份，牟平区依然是六区中住宅成交面积的一个区域。

2019年8月，烟台六区商品住宅总成交33.9万㎡，牟平区9.3万㎡，占比27%（腾策数据）。

将牟平区与其他五区成交数据对比分析发现：

• 2019年8月份，牟平区的新房住宅销售面积，是福山区的2.2倍，高新区的2.8倍，开发区的1.8倍，莱山区的1.7倍，芝罘区的1.5倍。

• 2019年8月份，牟平区的新房住宅销售均价，是福山区的82%，高新区的82%，开发区的63%，莱山区的61%，芝罘区的58%。