烟台新房市场观察：存量稳定，去化周期走高，存在两级分化现象

（房天下 王木木）当我们分析一个城市新房市场的时候，有一个很重要的指标，就是住宅存量与去化周期。

存量，指的是已获预售证、处于可售状态、尚未被网签的新房。

没有拿预售证，以及被网签售出的房源等，都不属于新房存量。

而去化周期，则是存量除以最近一段时间平均销售量。

国家对土地供应进行调控时，商品住宅去化周期是最重要的参考指标。

本篇，分享腾策昨日公开发布《烟台·8月房产市场解析》当中，最近一年（2018年8月至2019年8月）烟台六区新房商品住宅存量走势数据，并试作解读。

2019年8月，烟台六区商品住宅库存521.1万㎡，环比下降0.4%，去化周期13个月。

从上方腾策制图可以明显看出，烟台六区最近一年，存量保持稳定，不算低。去化周期的走势是上涨，最近两个月上涨尤为明显。

存量稳定的原因，主要是供应量降了。

所谓供应量，指的是新拿预售证，可以网签的房源量。

2019年1-8月份，烟台六区每个月的供应量，都处于较低的水平。

7月、8月份，更是连续两个月下降。

2018年8月份烟台六区的住宅供应量是51.9万平，到了2019年，则剩下31.5万平。

为什么供应量走低，个人观点：1.规划以及预售审批上较严，部分楼盘获预售证时间被压后。2.部分开发商在市场形势不景气的情况下，有意控制开发节奏。

成交方面，2019年的数据并不景气。

可以这么理解，供应量的下跌，一定程度上消减在成交量下跌带来的影响，使得烟台六区新房商品住宅的存量保证稳定。

但是去化周期方面，因为是存量除了近期平均销售量，所以在存量稳定的情况下，成交走低导致去化周期走高。

截至8月底，烟台六区商品住宅去化周期13个月，也就是说，保持最近12个月的平均销售速度，没有新的预售证供应的情况下，烟台现有可售的住宅，还能卖足足13个月。

房天下有烟台市面上所有在售楼盘的信息，观察发现，这些可售存量中，其实有大批是属于“顽疾”式的存在。

近年来，烟台新房市场两级分化还是很明显的——部分楼盘，开盘多年，余少量尾房，一直卖不完，开发商也无意搞大的优惠力度促销；还有部分楼盘，从开盘起就一炮打响，迅速售罄。

前者，在目前烟台新房存量中，占了很大比例。

购房者不认可前者的原因，包括环境差、户型差、物业差、口碑差、之前卖出去的房还没办下证等等。