（房天下 王木木）烟台六区住宅成交量在连续两周下跌之后，迎来回升。根据锐理数据，8.19-8.25烟台六区共计成交住宅641套，环比上涨18.7%。成交均价10942元/平，环比上涨1.5%。
641套的周成交量，在近期仍处于较低水平。
结合库存与去化周期来看：
烟台六区住宅存量430.45万㎡，去化周期58个周，约14.5个月。
办公存量60.01万㎡，去化周期198周，去化周期为49.6个月，去化压力较大。
商业存量137.87万㎡，去化周期312周，约77.9个月，去化压力大。
公寓存量60.81万㎡，去化周期239周，约59.8个月，去化压力较大。
自然资源部官网4月17日发布的2019年住宅用地“五类”调控目标，各地需根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月）差别化调控政策，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
烟台的住宅去化周期14.5个月，在18~12个月这个区间内，是一个比较合理的数值，在土地供应方面，这个区间的城市土地供应政策是维持供地持平水平。
以下为锐理周报：
2019年第34周市场监测报告（8.19-8.25）
01.及烟台政策
央行：首套商业性个人住房贷款利率不得低于同期LPR
8月25日，中国人民银行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告。 中国人民银行称：一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。 二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。 七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
土地管理法草案三稿：成片开发用地征收须经政府批准
8月22日，十三届人大常委会三审土地管理法修正草案，其中对于成片开发建设征地情形，新增了经“省级以上政府批准”这一限定条件。
三审稿对成片开发建设征地作出了限制性规定，明确提出：为了公共利益需要，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，可以依法实施征收。 去年12月人大常委会初次审议的土地管理法修正草案，规定六种情形需要用地的，可以依法征收集体土地，其中包括“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地的（情形）”。 今年6月审议的二审稿，将“公共利益”设定为征地的前置条件，规定“为了公共利益的需要”可以依法实施征地，并列举了征地的六种情形，其中仍包括成片开发，“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地”。
芝罘区南部和西部新增三所小学
今年以来，芝罘区住建局勇于担当，认真履行代建学校监管职责，积极加强与区教体局和代建单位协调配合，全力推进代建学校建设。特别是6月份以来，为保证秋季新学期开学各在建学校能正常投入使用，持续加大建设协调力度，确保各项工程按期交付使用。目前，芝罘区南尧小学、蓁山小学、康和新城小学三所学校即将交付使用。南尧小学工程已全部完工并完成竣工验收，具备交付条件。南尧小学北侧配套路，现已完成道路沥青铺装，预计8月下旬完工具备通车条件。蓁山小学教学楼已完工并完成初验，正在进行问题整改准备竣工验收，室外配套工程已完成自来水、雨污水、热力等管网施工和操场硬化，正在进行电力、操场人造草坪和塑胶跑道等剩余配套工程收尾工作，预计8月下旬完成剩余工程，具备交付条件。康和新城小学教学楼、风雨操场已完成主体施工，正在进行室内装修和安装工程收尾工作；室外已完成自来水、雨污水、热力、电力等管网施工，正在进行西侧、北侧挡土墙、室外场地硬化等附属设施施工，争取8月下旬完成除操场外所有工程施工。 另外，珠玑小学综合楼工程已全部完工，目前正在完善土地及其他建设手续，为保证新学期能投入使用，正在协调有关消防部门进行消防安全隐患排查，容缺进行消防初验。
烟台宫家岛旧居改造一期左岸尊邸项目复工
宫家岛左岸尊邸项目停滞多年，历史遗留问题牵扯着群众的心，聚焦全市目光。2019年，芝罘区委提出，要继续在破解历史遗留问题上用心用力，紧咬问题不放松，不解决不撒手，确保问题得到务实高效解决。按此要求，只楚园(街道)党工委坚持以党建为统领、棚改为先锋、双清为基础，将解决宫家岛历史遗留问题列为重中之重。“在园区(街道)党工委的领导下，街道抽调骨干力量牵头组建宫家岛专班，带领居民区新“两委”班子奋战190多个日夜，专项解决宫家岛左岸尊邸历史遗留问题。”只楚街道党委副书记陈经表示。
新一届居民区“两委”班子坚持以“新官理顺旧账、实干筑就希望”为理念，以敢想敢干敢担当的精神风貌、严谨务实有作为的工作作风“甩包袱聚人心”，在提升为民服务水平的同时，着手解决历史遗留问题。下步，该项目将配备“最强阵容”，调配最项目经理和技术负责人争取尽快完工，早日让居民入住新房。
02.区市市场成交
本周土地供应：本周土地供应1宗，位于高新区。
本周土地成交：本周土地成交1宗，位于福山区。
住宅市场供销存——2019年第34周全市商品住宅新增供应5.76万㎡；成交641套，7.25万㎡，均价10942元/㎡；存量430.45万㎡，去化周期58个周，约14.5个月。
住宅分维度分析——本周住宅市场开发区、福山区及牟平区有新增供应，莱山区销售；芝罘区、莱山区均价超过12000元/㎡，芝罘区以13478元/㎡位居位；各区域中牟平区存量全市，其中高新区去化周期101个周，去化压力，开发区去化周期40个周，去化压力。
住宅排行榜——本周碧桂园凤凰琉璃海项目位于新增项目榜榜首，北方华和家园项目居销售套数榜首位，恒大地产位居重点开发商销售总金额榜首位。
办公供销存价——本周办公市场无新增供应。成交16套，销售面积0.16万㎡,均价9968元/㎡；存量60.01万㎡，去化周期198周，去化周期为49.6个月，去化压力较大。
办公分维度分析——本周办公市场无新增。莱山区销售面积0.10万㎡；开发区销售价格12174元/㎡；润华大厦居本周销售面积榜首位，金融国际大厦居销售金额榜首位。
商业供销存价——本周商业市场新增供应0.03万㎡。成交57套，销售面积0.44万㎡,均价14564元/㎡；存量137.87万㎡，去化周期312周，约77.9个月，去化压力大。
商业分维度分析——本周商业市场，福山区新增供应0.03万㎡；芝罘区成交量0.21万㎡；开发区均价19548元/㎡；毅德城位居本周销售面积榜、金额榜首位。
公寓供销存价——本周公寓市场无新增供应；成交48套，0.22万㎡，成交均价9102元/㎡；存量60.81万㎡，去化周期239周，约59.8个月，去化压力较大。
公寓分维度分析——本周无新增供应；莱山区成交面积0.08万㎡；开发区均价12236元/㎡；龙湖葡醍海湾居本周销售面积首位，华润中心凯旋门销售金额榜首位。
03.市场监测
本周开盘项目汇总：2个项目开盘加推。
下周开盘项目关注
王木木2019-08-27 09:33:56
