芝罘向南，东林好地出让，楼面价3253元/平偏低，背后有原因

土拍·芝罘南部新城新出一块好地！竞得人需建设运营50亩医药健康产业园

本文要点：

1. 芝罘南部新城崛起再添新动力，新地出让

2. 土地位于东林，在售项目山居郦城以南

3. 要求竞得人投资建设并自持运营不少于50亩的医药健康产业园

4. 为幸福新城土地流拍后芝罘区首次出地，条件较幸福新城土地放宽

5. 楼面价较新城机场路地块明显要低，跟产业挂钩或是一大原因

6. 通过产业获地，已是房企在芝罘区拿地的重要方式

7. 该地块高度低于54米，所以建成18层中高层产品的概率非常大

8. 该地块是定向招商的概率非常大，大概率将由某房企以起始价摘牌

9. 该地块东侧，万科已经签约上车门旧改

以下为全文：

（房天下 王木木）烟台市国土资源网上交易系统，2019年7月30日起对通世南路以西、通车路以北宗地公告出让，该地块位于山居郦城项目以南，是芝罘区2019年计划出让的42宗土地之一。挂牌截止日期：2019年8月30日10时。

根据出让公告，烟J[2019] 1003号通世南路以西、通车路以北宗地，北至车山路，西至通洋路，东至通世南路，南至通车路。土地出让面积（约）39278.4平，容积率≤2.05且＞1.9，建筑规模：≤8.06万平方米且＞7.45。出让起始价/竞买保证金26220万元。楼面价起始价为3253元/平。

其他交易条件：宗地竞得人须在网上挂牌出让审查期内与芝罘区政府签订产业投资协议，协议内容为：宗地竞得人或其关联公司须参与医药健康产业园项目用地的竞买，在该用地投资建设并自持运营不少于50亩的医药健康产业园，投资强度不低于300万元/亩；产业定位为：医药健康产业；运营要素为：园区自行引进30家以上医药健康类创新企业，园区整体产值不低于5亿元人民币/年。上述协议在出让公告发布前由区政府签署并在出让时一并公示。

房天下观察：芝罘区上一宗出让的土地是于7月6日挂牌截止后流拍的幸福西区片F地块，幸福西区片F地块既有产业投资的要求（在幸福新城投资建设并自持运营不少于100亩的产业项目），又对保证金有额外要求（宗地竞买保证金须以跨境人民币或美元方式缴纳）。

本次出让的通世南路以西、通车路以北宗地，只有产业要求，对保证金则无外资要求，对房企来说，条件比的幸福西区片F地块更为宽松。

本次出让的通世南路以西、通车路以北宗地，楼面价起始价为‭3253元/平，同样低于3881元/平幸福西区片F地块。‬

毋庸置疑，芝罘区近年土地价格已经明显上涨，本次出让的通世南路以西、通车路以北宗地（下图19号地）在山居郦城以南，楼面价‭3253元/平，而山居郦城以北的万科西雅图项目土地于2018年2月摘牌，楼面价只有1207元/平（含安置）。

虽然已是万科西雅图地块楼面价两倍多，但是在房天下看来，通世南路以西、通车路以北宗地能以‭3253元/平的楼面价出让，很大原因是有产业投资的要求，否则价格可能更高。

棚改+产业，是芝罘区棚改的方向之一，房企通过产业拿地的典型代表是瑞东，在芝罘区有住宅新项目瑞东瑞学府（三中南，上图40号地），以及产业项目烟台瑞东支付科技产业园（1861产业园以北、港城大街以南）。

通过产业投资，开发商能以更低的价格拿地，新城4月26日在机场路以东、泰晤士新城以北竞得的地块成交楼面价高达7705元/平（溢价率123%，上图16号地），瑞东5月13日以起始价摘得的三中南瑞东瑞学府项目，楼面价仅有2365元/平（含安置）。

芝罘向南发展，通世南路以西、通车路以北宗地位置，北有万科西雅图运营2万平商业（万科V盟），向南则有南车门同样在芝罘区2019年供地计划内（上图42号地），27路已由原东林站向南延伸至南车门公交场站。通世南路以西、通车路以北宗地位置，早已不是芝罘南末梢，而是产业与商业崛起、品牌房企争相落子的好地段。

通世南路以西、通车路以北宗地为2019年芝罘区计划出让的19号地，北侧与山居郦城之间，还有5.67公顷的18号地，也在今年计划出让范围内。

通世南路以西、通车路以北宗地东侧，万科已经签约上车门旧改。周边在售楼盘见房天下电子地图：

从本次土地出让附属交易文件中的《烟台市芝罘区医药健康产业园项目投资协议》来看，芝罘区卧龙经济园区港城西大街以南区域为烟台市医药健康产业“一区四园”范围，定位为医药健康综合产业园。

既有明确的医药健康产业园投资运营要求，通世南路以西、通车路以北宗地，是定向招商的概率非常大，大概率将由某房企以起始价摘牌，房天下将为您持续关注。

该地块规划条件：高度低于54米，所以建成18层中高层产品的概率非常大（山居郦城也是18层）。

通世南路以西、通车路以北宗地勘测定界图

通世南路以西、通车路以北宗地红线图