烟台土地市场观察：毛地出让绝迹，安置房与商品房建设同步启动

（房天下 王木木）早上发了一篇关于芝罘区阳光100规划调整后公示、年底开工有望的文章，顺着这事儿再说一些。

阳光100的事情，有很典型的“槽点”的，比如毛地出让、安置房建设在商品房之后（阳光100一期是写字楼与公寓，二期才有住宅）。

烟台各区现在出问题的项目，很多是早年毛地出让。毛地出让的项目，开发周期长，出问题概率高，并且解决难度较大。

土地已经到了开发商手里，政府更多的是督促、监管，在主动权方面，肯定比不上土地还在自己手里的项目。

目前烟台土地出让已经全部是净地出让。

另外，阳光100是先建一期公寓与写字楼，后建二期住宅。而现在烟台的土地征收出让，都是将安置房建设放在商品房建设之前，或者安置房与商品房同步建设，更好的保障了回迁户的利益。

今日公告出让的东北关DK-1西地块，也是东北关第三宗出让的土地。占地500亩的东北关，是福山主城区中心的棚户区，已经出让的三宗土地，全部都是安置房用地。

福山区的纯安置用地，有个特点，或者说出镜率非常高的房企——烟台通元投资有限公司。2018年以来，福山区要求住宅全部建为安置房的地块，绝大多数都是由该公司摘牌。

可以跟莱山区的大庄旧改项目对比一下，后者是万光建设。

大庄旧改项目万光中华城，开发企业万光是先建成并交付回迁房之后，才获地开发商品房。地块出让时曾两度中止，但是最终仍由万光摘地。在木木看来，开发企业已将安置房建成，政府不便“违约”是原因之一。

而福山区单独出让安置房地块，烟台通元投资有限公司专门解决安置房建设问题。在木木看来，后期商品房地块出让时，政府有更多的主动权。

纯安置房地块，政府回购价格低，相应的土地价格也低。

烟台通元投资有限公司已经摘牌的DK-2地块与DK-4西地块成交楼面价分别是890元/平与900元/平，政府回购价是6000元/平。

而中海6月底摘得的福山一中南北地块，成交楼面价分别966元/平、3748元/平，前者含安置房建设要求，两宗土地除了“捆绑出让”，商品房地块的楼面价，也远高于通元摘得的东北关地块。

莱山区除了万光中华城（大庄旧改），是在商品房地块出让前，先由开发商建成并交付安置房，天泰城（董家庄旧改）、滨湖万丽（大郝家旧改），商品房与安置房都是同时在建。

木木观点：一期只有商品房、二期才开始建设安置房的情况，以后应该不会在烟台出现了，但是安置房建成并交付后才建设商品房，如果不是找专门只做前期土地整理、安置房建设的房企来做这些事情，政府在土地出让的时候也会比较被动。以后比较大的概率，是要么在出让土地时，明确配建安置房要求，要么像中海摘得的兴华庄棚改地块一样将安置房地块与商品房地块同时出让，公开竞价，总之就是商品房与安置房建设同步启动。

其他：《烟台市闲置土地处置实施办法》公开征求意见，也是政府将监管前置，避免新的问题出现的有效举措。