同策烟台半年报首发！下半年烟台楼市需谨慎乐观

同策的2019年烟台房地产市场半年报刚刚发布，房天下首发。

同策对2019年上半年以及烟台的楼市政策方面，有很好的梳理总结。对2019年上半年烟台的城建要点，整理的也很全面，非常值得仔细阅读。

2019年上半年烟台楼盘销售金额排名方面，目前腾策发布的数据是金地浅山艺境（8.54亿元），而中指研究院和同策发布的数据则是滨湖万丽（8.2亿元与7.84亿元）。

以下为同策《2019年烟台房地产市场半年报》全文

同策咨询市场分析师孙昕表示：

1. 宏观政策方面，自2018年下半年开始，楼市政策收紧的风向步步紧逼，热点城市政策导向发生转变，烟台作为三线城市，虽地方政策宽松，但仍存在跟随性降温风险，2019年下半年烟台楼市需谨慎乐观。

2. 土地市场虽严控土地供应，但开发商拍地热情高涨，“地王”频出；

3. 烟台楼市冷热不均，部分板块仍面临供需矛盾突出现状，鉴于烟台人口结构的局限，加之2018年需求的集中透支，下一个房地产发展周期任重而道远，我们应时刻保持对市场供需特征的尊重与理性，及时把握需求。

年报目录：年度政策新闻资讯、烟台城市建设规划、土地供求成交监测、商品房供求分析、商品住宅供求分析、六区年度供求分析、项目房企销售排名

一、宏观市场总结

政策速读：

1. 市场趋于理性，政策维稳为主

2. 2019年两会定调：“维稳”是房地产调控主旋律，因城施策、实行城市主体责任制

3. 4·19中央政治局会议再次强调房住不炒，一城一策、因城施政，政策调控更加精准化

4. 银保监会对信托公司开展房地产业务提出严格要求，中小房企融资压力的增加，将进一步促进房地产开发行业的洗牌

烟台政策速读：

1. 港城18年下半年紧抓房产市场秩序，发布“烟九条”;2019上半年并无新的调控政策发布，预计下半年出台紧缩性政策的可能性较小

2. “烟九条”：加大整治房产市场秩序的力度，提出以备案价格0至负10%范围，限制实际网签价格

3. 全省首批新版商品住宅"使用书"和"质保书"在烟台启用

4. 多城房贷利率收紧，烟台维持稳定，首套上浮10%

政策环境小结：维稳式调控、金融放缓

二、烟台城市建设规划

1. 城市格局之烟威都市区：山东半岛打造“两圈四区”总体格局，烟威将建立烟威都市区

2. 交通变革之磁悬浮与铁路：磁悬浮列车的规划形成青烟威地区一城市生活圈；青盐铁路、潍烟高铁的建设，山东沿海铁路通道即将打通，青烟威等多城连成一线

3. 城市框架之地铁、公路、跨海通道：地铁规划审批已上报国家部委审批等待批复；塔山南路预计2020年竣工通车；跨海通道正在规划研究中

4. 城市框架之机场与港口：烟台机场二期工程争取年内开工 所有工作往前赶；港口建设格局不断增大

5. 城市框架之城市配套与幸福新城改造：烟台山莱山新院的建成对改善港城东部乃至整个烟威地区居民的就医需求有着非常重要的意义；芝罘区幸福新城将作为烟台向西发展的枢纽引擎

三、土地供应成交分析

年度供求：上半年港城土地市场紧缩，供应土地大幅减少限制成交

烟台同策数据显示：2019年上半年烟台商住类土地供应19宗，同比2018年上半年供应宗数76宗下滑75.00%；2019年上半年商住类土地供应面积151.89万㎡，同比2018年上半年615.87万㎡下滑75.34%。

烟台同策数据显示：2019年上半年烟台商住类土地成交24宗，同比2018年上半年成交宗数71宗下滑66.20%；2019年上半年商住类土地成交面积149.83万㎡，同比2018年上半年625.08万㎡下滑76.03%。

区域供应：上半年芝罘区供应52.46万㎡位居首位，高新区和福山区无土地供应

烟台同策数据显示：2019年六区土地供应宗数中，牟平区供应7宗排名，多旧村改造地块；芝罘区供应5宗排名第二；莱山区供应4宗排名第三；福山区供应3宗排名第四；高新区和开发区2019年上半年无土地供应。

烟台同策数据显示：2019年六区土地供应面积中，芝罘区供应52.46万㎡排名；莱山区供应36.56万㎡排名第二；牟平区供应34.54万㎡排名第三；福山区供应28.33万㎡排名第四；高新区和开发区2019年上半年无土地供应。

区域成交：2019年上半年牟平区成交53.32万㎡位居首位

烟台同策数据显示：2019年六区土地成交宗数中，牟平区成交9宗位居；芝罘区和福山区成交5宗排名第二；莱山区成交4宗排名第三；开发区成交1宗排名第四；高新区无土地成交。

烟台同策数据显示：2019年六区土地成交面积中，牟平区成交53.32万㎡排名；芝罘区成交40.20万㎡排名第二；福山区成交36.66万㎡排名第三；莱山区成交16.36万㎡排名第四；开发区成交3.29万㎡排名第五；高新区无土地成交。

四、商品房供求分析

年度新增：上半年新增21391套，同比下滑7.86%，主要来自牟平区项目新增供应

烟台同策数据显示：2019年上半年烟台商品房新增供应21391套，234.03万㎡，同比2018年上半年分别下滑7.86%、4.43%。

2019年上半年商品房新增主要来自：福山区中海锦城1346套、牟平区龙湖葡醍海湾993套、恒大御海天下844套、高新区祥隆理想城739套。

六区新增：牟平区新增供应7162套位居首位，其中龙湖葡醍海湾新增主要为公寓产品

烟台同策数据显示：2019年牟平区商品房新增供应7162套、76.93万㎡，成交套数和面积遥遥领先。

第二梯队为开发区、芝罘区、福山区，莱山区，商品房新增量约30万㎡，分别新增3698套、42.86万㎡；3082套、33.79万㎡；2953套、30.94万㎡；2592套，30.57万㎡。

第三梯队为高新区新增量，1742套、17.48万㎡，主要来自祥隆理想城739套、兴盛铭仕城528套、博源名都422套。

年度成交：上半年全市商品房成交量有所下滑，主要受市场大势影响

烟台同策数据显示：2019年上半年烟台六区商品房成交21676套，同比18年上半年29838套下滑27.35%；2019年上半年成交总面积224.07万㎡，同比2018年上半年305.82万㎡下滑26.73%。

烟台同策数据显示：2019年上半年烟台六区商品房成交均价10221元/㎡，2018年下半年受市场环境引发“涨价潮”，同比2018年上半年8608元/㎡上涨18.74%，2019年上半年成交均价主要维稳。

六区成交：牟平区成交5783套居六区成交量榜首

烟台同策数据显示：2019年上半年牟平区成交5783套夺得六区成交榜首，主要受热销大盘龙湖葡醍海湾、融创迩海、碧桂园凤凰琉璃海等多盘带动；芝罘区第二，3919套；莱山区第三，3600套；开发区第四，3460套；福山区第五，2622套；高新区第六，1808套，受供应量限制，高新区成交量较低。

烟台同策数据显示：2019年上半年莱山区成交均价12902元/㎡，六区居首；芝罘区第二，11507元/㎡；开发区第三，10740元/㎡；高新区第四，10462元/㎡；福山区第五，9080元/㎡；牟平区第六，7813元/㎡。

五、项目房企销售排名

楼盘销售面积排名：融创迩海成交7.14万㎡位居首位，10项目仅1个本土房企项目上榜

楼盘销售金额排名：2019年上半年入围10多品牌房企项目

房企销售面积排名：万科地产遥遥领先；品牌房企“霸屏”5全阵营

房企销售金额排名：万科地产位居榜首，市场份额占比13.5%