烟台六区最近八年土地价格展，均价首次“破二”，同比上涨四成

（房天下 王木木）商住办土地招拍挂市场，受关注度不亚于商品房销售市场，盖因其价格受新房市场影响，并会反作用于新房、二手房销售价格。

烟台的土地市场热度，2018年以来大涨、2019年至今居高不下。

本篇，木木将带您一起看下烟台商住办土地成交价格数据。

木木对楼面价（楼板价）格外关注，原因是这个价格消减了土地面积的因素，让不同地块的价格有一定可对比性。

楼面价之所以是总价除以总建面，原因是总建面（地上计容建面）是土地出让时候的重要指标，也是土地定价的重要参考因素。

购房者买房算建面，所以总建面跟开发商销售直接相关，进而跟土地价格直接相关。

建面直接决定了一块土地上能建多少套房子、会有多少人入住，所以政府在做规划的时候，必然将建面作为重要指标。

烟台的商住办土地出让，对于容积率和建面，大多是一个区间，但是因为开发商绝大多数情况下是卡着建面的上限建房，所以我们讨论一块土地的建面以及楼面价的时候，都是计其建面（上限）。

建面除了地上建面，还有地下建面（车位等），但是只有地上建面计容积率，土地出让时候的建面，一般默认指地上建面。

地下建面，用于建车位等，政府的规划条件，一般是车位配比不少于多少，比如一般会要求住宅的地下车位不少于每百平建面1.0个等。

据木木了解，除了个别力求品质提升的情况，开发商在做地下建面的时候，一般是卡着下限来做。地上建面得，地下建面却基本是亏本了。

好了，言归正传，接下来看一下烟台最近八年（2012年至2019年）的土地楼面价吧（土地数据来源于腾策半年报，下方图表如无特殊说明均来源于腾策半年报，面积默认指建面）。

• 2012年烟台六区共成交商住办土地77宗，总面积613万㎡，楼面价947元/㎡

• 2013年烟台六区共成交商住办土地180宗，总面积1398万㎡，楼面价1091元/㎡，涨幅15%，上涨144元/㎡

• 2014年烟台六区共成交商住办土地86宗，总面积498万㎡，楼面价1057元/㎡，跌幅3%，下降34元/㎡

• 2015年烟台六区共成交商住办土地48宗，总面积363万㎡，楼面价1035元/㎡，跌幅2%，下降22元/㎡

• 2016年烟台六区共成交商住办土地59宗，总面积318万㎡，楼面价1176元/㎡，涨幅14%，上涨141元/㎡

• 2017年烟台六区共成交商住办土地54宗，总面积358万㎡，楼面价1530元/㎡，涨幅30%，上涨354元/㎡

• 2018年烟台六区共成交商住办土地140宗，总面积972万㎡，楼面价1902元/㎡，涨幅24%，上涨372元/㎡

• 2019年上半年烟台六区共成交商住办土地24宗，总面积150万㎡，楼面价2407元/㎡，同比涨幅27%，上涨512元/㎡

数据观察：

1. 2019年上半年烟台土地价格是历史高点，楼面价（均价）首次“破二”。

2. 2019年上半年烟台土地价格同比涨幅方面虽然不是，但是在增涨值方面是，并且明显高于往年。

3. 2012-2018年，烟台每年成交的土地宗数至少48宗，面积318万㎡，楼面价均值比较有参考意义。

4. 2014-2015年，烟台土地价格连续两年下降，2016年开始，连续四年攀升。

木木注：腾策将商住办土地分为纯住宅、商业、商住三类，商住。与商住办土地相对、目前也在烟台国土资源网上交易系统公开挂牌出让的，是工业用地，商住办土地的编号是烟J，工业用地的编号是烟G，很容易区分开来。

商住办土地，也被不同的数据机构称为商住类土地、非工业用地等。

房天下也会统计住宅类土地（住宅用地），就是将不含住宅的纯商业用地剔除。

土地一般是做年度出让计划（2019年烟台六区的土地出让计划已公示），并且很显然烟台2019年的土地出让集中在下半年，所以待2019年结束后，我们可以再观察一下全年的数据，届时进行分析。

最后，PO一下腾策整理的2019年上半年烟台六区商住办土地成交清单：