品牌房企烟台拿地难，“卖房”“买地”双重难

（房天下 王木木）2019年上半年，烟台房企拿地热情不减但难度增大，即使是级的一线品牌房企，现在在烟台的拿地难度也很大。烟台的房企尤其是品牌房企目前面临双重压力，不管是卖房端还是拿地端，都渐失往年优势。

2019年上半年商住办土地成交均价为2407元/㎡，同比上涨44%；上半年平均溢价率为20.8%（摘自腾策2019年上半年半年报）。

腾策制图

烟台累计入驻品牌开发商37家（腾策统计），但是2019年上半年，只有碧桂园、中海、新城这三家通过竞价，在土地市场成功补货，以高溢价率夺得新地块。瑞东深度参与芝罘区棚改，起始价拿地。新力首进烟台，合作开发东南哨棚改地块。

其余住宅地块均由本土房企摘牌。

2019年上半年烟台土地供应量本身就少，但是下半年烟台待出让地块虽多，其中已经有很大一部分为棚改项目以及在建楼盘的新一期地块，品牌房企可以争取的地块仍然比较有限，获地难度较大。

在木木看来，烟台的房企尤其是品牌房企目前面临双重压力，不管是卖房端还是拿地端，都渐失往年优势。

一方面，面向购房者的卖房端，2018年下半年以来已经逐渐回归“买方市场”，购房者有了更多的选择和议价空间——2017年至2018年上半年，烟台商品房市场一度量价齐升，“有房不愁卖”。

另一方面，面向政府的拿地端，2018年下半年以来已经逐渐进入“卖方市场”，政府有了更多的话语权和选择空间，房价拿地面临至少以下三大难关：

• 1.竞争激烈（参与竞拍房企多、溢价率高）

• 2.价格明显高于往年（不管是起始楼面价还是成交楼面价，都高；不管是起始价拿地还是竞拍后拿地，都高）

• 3.附属条件多（保证金以外资支付/配建安置房/配建产业）

不光是首进烟台的房企获地难，已在烟台深耕多年的房企亦是一视同仁的获地难——烟台引进的品牌房企已经足够多，烟台的城建水平与城市吸引力也较早些年大大上了台阶，另外，随着城市发展，核心地段的土地已经成了卖一块少一块的稀缺资源。

碧桂园以11000元/平楼面价竞得南大街地块后，木木采访了锐理数据的总经理朱彦昊，请其就房企在烟台拿地提几点建议，朱总是这样回答的（关键词：净地，产业，旧改，收并购）：

• 一、拿净地（不涉及拆迁安置的地块），代表房企是远洋、金科

• 二、靠产业拿地。烟台正在新旧动能转化的关键期，所以在商服、金融、医养方面有优势的房企，更容易拿到好地，代表房企是瑞银信（瑞东瑞学府项目摘地，跟其在南部新城一个产业园项目的建设有密切关系）。

• 三、拿旧改地块（东南哨旧改地块挂牌前，就已由新力签约）

• 四、收并购拿地。代表房企是恒大。这种拿地方式，对企业的灵活度以及商务洽谈方面要求较高。

在木木看来，相对于高价拿净地，靠产业以及深度参与旧村改造（棚改），房企更容易拿到相对低价的土地，但也只是相对低价而已。烟台往年的土地价格特别的低，楼面价只有一两千甚至是几百元/平，那一波红利期，过去就过去了。

烟台的土地流拍一直没有停过，每年虽然不多，但是陆续都有几宗，在木木看来，并非房企看空烟台土地市场，而只是一种“较量”、“博弈”。

当土地第二次挂牌时，建面下调伴随总价下调（楼面价上升）、保证金条件放宽、总价与楼面价一起下调、放宽公建配套要求——这些情况都发生过。