2019年上半年，烟台土拍“五宗最”，跟去年比有何变化？

（房天下 王木木）本文关于地块成交五“最”来源于腾策年报与半年报（制图：腾策），楼盘内容来源于房天下楼盘数据库。

腾策2019年烟台房地产半年报于7月10日正式发布，半年报延续之前内容，土地篇中依然总结了烟台商住办土地成交五“最”（单块成交建面、单块成交总价、单块楼面地价、溢价率、竞争最激烈），与2018年相比，2019年上半年这五最有何变化？五最楼盘现在是什么情况 ？木木带您一起看一下。

先看2018年全年烟台商住办土地成交五“最”

然后是2019年上半年烟台商住办土地成交五“最”

木木为您具体对比一下：

1.单块成交建面方面，2018年全年建面是37.16万平的三滩1号A地块（鲁商公馆），2019年上半年则是18.43万平的三中南地块（瑞东瑞学府），2019年上半年单块成交建面，只有2018年全年建面的1/2。

鲁商公馆A地块土拍信息（腾策制图）

三中南地块土拍信息（腾策制图）

具体到楼盘，鲁商公馆A地块对外发售小高层、洋房，目前销售已近尾声。

下图左侧为A地块，右侧为土地尚未出让的B地块（不在2019年莱山区供地计划中），对外发售的产品位于A地块临逛荡河位置。

鲁商公馆鸟瞰图

瑞东瑞学府是瑞东地产在烟台第二个住宅项目，也是芝罘区项目（个住宅项目是开发区的瑞和公馆），拿地当天，瑞东即公开电话接受咨询，之后迅速开放展厅，动作非常快。

瑞东瑞学府大悦城外展点实拍

2.单块成交总价方面，2018年总价就是建面的三滩1号A地块（鲁商公馆A地块），7.9亿元。2019年上半年建面的三中南地块（总价4.36亿），总价却被中海摘得的兴华庄棚改北地块超越，后者总价4.79亿。中海地产实力强大，2017、2018、2019年连续三年在福山拿地，且都排名区域当年楼面价前列。

中海兴华庄北地块土拍信息（腾策制图）

中海2017年拿的地王项目中海悦公馆，开盘热销，已清盘。

中海悦公馆鸟瞰图

2018年拿地的中海锦城项目，目前正在热销加推期。

中海锦城鸟瞰图

2019年上半年，中海地产以上半年全市总价拿的福山一中北地块（兴华庄北地块），暂无面市消息。

3.单块楼面地价方面，2018年楼面价是福山区的一宗纯商服用地（9970元/平），如果只算含住宅的地块的话，2018年楼面价是龙湖于6月26日竞得的凤凰台地块（8644元/平）。2019年上半年烟台商住办土地楼面价是碧桂园5月21日竞得的南大街地块（11000元/平），楼面单价比上半年拍出的纯商服用地还要高。

龙湖凤凰台地块土拍信息（腾策制图）

碧桂园南大街地块土拍信息（腾策制图）

具体到楼盘，龙湖凤凰台地块的楼盘名为龙湖天钜，这是龙湖进驻芝罘的项目，也是龙湖出牟平以后的项目。已开盘在售，有新楼待加推。

龙湖天钜鸟瞰图

碧桂园南大街地块已进行规划公示，尚未确定最终案名，根据规划条件，该项目计容建面中只有50%可以建为住宅，据悉将建成叠拼别墅。

4.溢价率方面，上面说到的2018年烟台住宅地王项目龙湖天钜，以243%的溢价率成为当年，该地块如果论起始楼面价的话，并非当年住宅地块，但就是因为房企竞拍激烈、溢价率高，而被造就为住宅地块地王。

2019年上半年，烟台商住办土地溢价率是新城于4月26日竞得的机场路项目，溢价率123%。该地块总共19家房企报名，16家房企参与竞拍，前面提到的中海，是与新城厮杀至最后的房企。目前，新城机场路项目用地规划已经公示，项目尚无面市具体消息。

新城机场路项目土拍信息（腾策制图）

5.竞争最激烈（竞拍次数）方面，2018年全年是龙湖天钜，竞拍1152次，2019年上半年是新城机场路项目，竞拍1115次。这两年，竞拍次数都是溢价率，其实也是很自然的事情。

总结：五宗“最”的集中度方面，2018年更加集中，如果将单块楼面地价只考虑含住宅地块的话，2018年只涉及了两个楼盘，鲁商公馆与龙湖天钜，前者是建面与总价，后者是住宅地块楼面价与商住办土地溢价率、竞拍次数。

2019年的五宗“最”，则涉及了瑞东瑞学府、中海福山一中北地块、碧桂园南大街项目、新城机场路项目共四个项目，也是涉及了四个房企。

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