烟台楼市上半年：成交价涨量跌，品牌房企拿地热情不减、难度增大

（房天下 王木木）2019年上半年烟台房地产市场，有明显的矛盾冲突色彩。成交量下降伴随着成交均价上涨，房企拿地热情不减伴随着房企拿地难度增大。

2019年上半年，烟台商品房成交量22946套，成交面积239万㎡，同比下降24%，成交量下降明显（数据来源：腾策）。

2019年上半年烟台商品房成交均价10753元/㎡，同比上升22%，成交均价仍在上升。

与2018年全年成交均价（9250元/㎡）相比，2019年上半年成交均价上涨幅度为16%。

上半年，烟台土地供应量较少，房企拿地热情不减但难度增大，热门地块均有多家房企竞拍，且溢价率较高。上半年，烟台住宅地块拍出11000元/平的楼面价，创有土拍以来的新高。

2019年上半年，烟台市区土地多数为本土房企摘牌，集中在牟平、芝罘、福山区。莱山区上半年四宗土地成交其中三宗为纯商服，高新区与开发区上半年均无住宅地块成交。

上半年烟台土地成交量少主要由于供应量少，从已挂牌地块出让结果看，成功出让的占多数，流拍只有寥寥几宗且基本都在二次挂牌时成功出让。

烟台累计入驻品牌开发商37家，但是2019年上半年，只有碧桂园、中海、新城这三家通过竞价，在土地市场成功补货，以高溢价率夺得新地块。瑞东深度参与芝罘区棚改，起始价拿地。新力首进烟台，合作开发东南哨棚改地块。

其余住宅地块均由本土房企摘牌。

2019年下半年，烟台待出让地块虽多，但其中很大一部分为棚改项目以及在建楼盘的新一期地块，品牌房企可以争取的地块仍然比较有限，获地难度较大。

制图：房天下 李晓慧

以下内容来源于腾策《2019年烟台&威海房地产半年报》，摘取其中烟台市场部分，分政策篇、土地篇、市场篇、开盘篇、房企篇、未来预测共六大部分。

2019年烟台房地产半年报：价格上涨、成交量下降，品牌房企拿地热情不减、难度增大

卷首语

2019年上半年港城楼市进入平稳发展期，上半年商品住宅供应211万㎡，成交208万㎡，供需趋于平衡，多个改善项目入市，成交均价10630元/㎡，同比上升22%。

展望2019年下半年港城楼市将有以下特点：

1. 中央“房住不炒、因城施策”主基调不变，楼市分化明显。对烟台而言，“烟九条”强化“房住不炒”，烟台进入稳定发展期，未来出台紧缩性政策可能性不大。

2. 在市场趋稳、政府供地量加大的影响下，2019年下半年房企拿地必将更加谨慎，对于优质地块关注度依旧不减，芝罘区、莱山区将成为土地供应热点区域。

3. 在上市项目增多及客户观望情绪加强等因素影响下，品牌、物业、产品、性价比等成为未来市场竞争的关键因素，市场竞争更加激烈。

一、政策篇

2019年上半年房地产政策调控251次，中央重申“房住不炒、因城施策”主基调，落实“稳房价、稳地价、稳预期”的长远目标，在因城施策的背景下，市场出现城市分化，未来楼市以维稳为主。

• 2019年4月19日召开的中共中央政治局会议，总结了一季度的经济工作，部署了下一步的经济政策。会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。2018年10月31日，12月13日连续2次未提，上一次是2018年7月31日：“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”；

• 2019年5月19日住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

2018年8月烟台因房价过快上涨被住建部约谈，9月出台“烟九条”，规范房地产市场秩序。2019年上半年未出台新的相关房地产政策，预计2019年下半年在“房住不炒”的大框架下，烟台将进入稳定发展期，产品向多元化、精细化发展。

2018年9月“烟九条”是2017年“烟十二条”的补充延续，重在实施房地产市场秩序整治专项行动，严格控制商品房预售、网签。土地方面，对于商品住宅库存偏低、供需矛盾突出的县市区，适当增加住宅用地供应量，防范“地王”出现。

2019年上半年烟台资讯以扩大公用产权住房、简化建设用地审批流程、维护房地产市场秩序为主，同时幸福新城的规划及建设被多次提及，彰显政府对幸福片区改造的决心。

二、土地篇

2019年上半年烟台商住办土地成交24宗，150万㎡（纯住宅用地2.8万㎡，商住用地137万㎡ ，商办用地10万㎡）。

成交金额：36亿，平均楼板价：2407元/㎡。

2019年上半年商住办土地供求量缩价升，土地成交量同比下降57%；土地成交均价为2407元/㎡，同比上涨44%；上半年平均溢价率为20.8%。

2019年上半年土地成交楼板价再创新高，其中超5000元/㎡的地块为木钟厂地块（碧桂园）、四季苑B、C、D地块（烟台市城市建设投资有限责任公司）、荆山路以北地块（新城）

2019年上半年全市成交土地的平均溢价率20.8%，溢价率超50%的高溢价土地主要是木钟厂地块（碧桂园）、荆山路以北地块（新城）、兴华庄棚改地块（中海）占土地总宗数的12.5%。从整体情况来看，底价拿地为今年上半年市场主旋律

2019年上半年商住办土地供求量呈现波动式上升的态势，6月达峰（成交43.27万㎡）；

楼板价与溢价率受个别土地成交影响较大；5月受木钟厂地块带动，成交楼板价（3574元/㎡）。

2019年上半年商住用地成交占比，共计137万㎡，占比91%；商业用地共计成交10万㎡，占比7%。

2019年上半年牟平区土地成交面积，共计9宗，53万㎡，占成交总量的36%；

芝罘区平均成交楼板价，为3812元/㎡，溢价率为36.6%。

注：土地市场统计数据为2019年烟台商住办用地，土地论述均为建筑面积

土地市场·重点地块

【成交建面】烟台瑞恒置业有限公司于5月13日以4.4亿元购得芝罘区烟J[2019]Z001号地块，成交建面18.43万㎡，是2019年上半年成交建面的地块。

【成交总价】烟台中海房地产开发有限公司于6月25日以4.8亿元购得福山区烟J〔2019〕4004号地块，是2019年上半年成交总价的地块。

【楼面地价】烟台碧桂园房地产开发有限公司于5月21日以3.3亿元购得芝罘区烟J[2019]1002号地块，成交楼板价11000元/㎡，是2019年上半年成交楼面地价的地块。

【溢价/竞拍次数】青岛新城创置房地产有限公司于4月26日以4.7亿元购得芝罘区烟J[2019]1001号地块，溢价率高达123%，竞拍次数1115轮，是2019年上半年溢价率、竞争最激烈地块。

【新力首进烟台地块】烟台力新房地产开发有限公司于6月10日以1.5亿元购得芝罘区烟J[2019]Z002地块，成交建面8.5万㎡，成交均价1704元/㎡，由山东新力力创房地产开发集团有限公司和烟台辰源实业有限公司合作开发，开盘时间待定。

三、市场篇

2019年上半年烟台商品房市场供应量：21515套，235万㎡（同比下降7%）

成交22946套，239万㎡（ 同比下降24%），成交均价10753元/㎡（同比上升22%）

住宅市场

2019年上半年市场趋于理性，供求基本持平；上半年多个改善型项目入市，成交均价同比上升22%，达10630元/㎡，为历史高点。

2016年至今烟台六区住宅均价均呈增长趋势，2017年至今莱山区、芝罘区及高新区成交均价均高于全市平均值。

从2016年至今各区成交面积来看，开发区为六区成交面积之首，其次为牟平区、芝罘区；

从2016年至今各区成交金额来看，芝罘区为六区成交金额之首，其次为开发区、莱山区。

2019年上半年改善属性凸显：成交主力面积段90-120㎡，以三房产品为主；

总价段逐步呈上涨趋势，130万以上总价段占比达到35%。

2019年上半年供应主要集中在牟平区、开发区、福山区，占全市供应总量65%；成交主要集中在牟平区、开发区、莱山区，占全市成交总量62%；莱山区成交均价，为13473元/㎡；牟平区成交均价，为8026元/㎡。

公寓市场

近一年公寓市场表现较好，2019年上半年供应8.2万㎡，成交12.3万㎡，公寓市场呈供不应求趋势，成交均价为8711元/㎡，同比上涨33%。

2019年上半年公寓市场牟平区供求为六区，供应面积3.9万㎡，主要来自龙湖葡醍海湾项目，成交4.4万㎡，主要来自龙湖葡醍海湾、蓝天城市大厦等项目；在万科御龙山项目的带动下，芝罘区成交均价10218元/㎡，为六区，莱山区次之。

商业市场

2019年上半年烟台商业市场供求基本持平，新增供应面积11.8万㎡，同比下降53%，成交面积11.4万㎡，同比下降10%，成交均价为15239元/㎡。

2019年上半年商业市场牟平区新增供应面积4.3万㎡，为六区，主要来自丰金天和新城项目；芝罘区成交面积，为3.6万㎡，主要来自红星国际广场项目；在观海路8号的带动下，莱山区成交均价19401元/㎡，为六区之首。

办公市场

2019年上半年烟台办公市场新增供应面积3.7万㎡，同比下降55%，成交面积7.1万㎡，同比上涨12%，成交均价为10663元/㎡。

2019年上半年办公市场莱山区新增供应面积1.8万㎡，为六区，主要来自烟台橙色科技大厦项目；芝罘区成交面积，为3.5万㎡，主要来自万达广场项目；在万达广场的带动下，芝罘区成交均价11696元/㎡，为六区之首。

项目排行榜

统计口径：商品房=普通住宅+别墅+公寓+商业+办公

四、开盘监测分析

2019年上半年牟平区、芝罘区、莱山区项目加推次数较多，占全市6成以上；福山区在万科城市之光、御泰苑等项目带动下去化较好，其次为开发区，其余各区去化整体差距不大。

五、房企篇

烟台累计入驻品牌开发商37家，落位项目82个；品牌开发商在2019年加快了烟台布局速度，但拿地不易制约房企发展。

2012年以来越来越多品牌开发商进驻烟台，目前高达37家，六区均有分布，万科、中海等新项目地块位置优越，未来市场竞争将较为激烈

企业排行榜

2019年上半年排行榜前10中一线开发商高达七家，优势明显，其中万科销售额高达20.28亿元位列成交金额榜榜首，龙湖成交1484套位列成交套数榜榜首。

2019年上半年10房企成交面积占全市成交的39%，创历史新高，随着市场集中度的不断提高，房企竞争将更加激烈。

企业解读

1. 万科持续深耕烟台，2019年上半年万科翡翠大道、万科城市之光持续发力，截至目前布局项目已超过10个，成为港城楼市的领航者。另外，2019年万科泊寓落户烟台，成为烟台长租公寓项目，在缓解部分群体购房压力的同时，将为烟台地产带来不一样的经营模式

2. 龙湖凭借葡醍海湾、滟澜海岸项目的持续热销及核心地段天钜项目的上市，上半年成交金额达12亿，跃居第二，实力雄厚，随着龙湖葡醍海湾天街商业的启动，牟平海景板块将会持续发展

3. 中海立足高新区联动开发区、福山区、芝罘区，企业的影响力逐步扩展，6月份竞得福山区兴华庄棚改地块，7月份竞得科技小区西宗地块，中海后续的表现值得期待

六、未来预测篇

：中央“房住不炒、因城施策”的总方针不动摇，夯实城市政府主体责任，各地楼市调控松紧不一，以防止楼价出现大幅波动，未来楼市仍以维稳为主。

烟台：“烟九条”基本达到楼市调控目标，烟台整体市场稳中有升，未来出台紧缩性调控政策的几率不大，但仍持续打击房地产市场违法违规行为，维护市场秩序。

2019年下半年将有多个项目集中入市，上市时间集中在7月份，市场热度较高，竞争较为激烈。

1. 未来预测之政策：延续“烟九条”政策相关规定，政策环境相对宽松，将持续打击房地产市场违法违规行为，出台紧缩性政策的可能性不大。

2. 未来预测之土地：从2019年供地计划来看。芝罘区、莱山区成为未来土地市场热点区域，其次为开发区、牟平区，优质地块竞争依然激烈。

3. 未来预测之房企：品牌房企拿地热情不减，万科、中海、碧桂园等多家房企积极进行战略布局。多家未进驻房企持续跟进土地。

4. 未来预测之市场：伴随市场供应量的增多及客户观望情绪的增强，市场竞争日益激烈，品牌、物业、产品、性价比等成为未来市场竞争的关键因素，整体市场趋稳。