不知不觉，木木在烟台已经7年了。当然，一直在房天下网站。
最近3年，烟台新开楼盘户型的变化，相信很多人都注意到了——
对70年产权的普通住宅来说，单套面积都在往上走，只有少量80多平户型，极少有低于80平的，整个楼盘的多数户型是95平以上。
两居室户型越来越少，80多的是两居，95平左右就是紧凑小三居。还有很多新楼盘三居室起步，直接不做90平以下以及两居室户型。
这些变化是依托于专业人士对市场的分析，对购房心理的分析，肯定是有道理的。
但是，有一类特殊的房子，是必须要走小户型的。
那就是单价特别高的。
也分两类，
一类是学校比较好，但是并不在最最市中心，周边新盘供应量大，价格都不是特别高，房子买来以居住舒适为主，兼顾学区——这类，学区只是卖点之一，要遵循市场的普遍规律，所以同样是三居室居多。
另一类，学区特别好，地理位置就在最市中心，是学霸，也是地王，周边多是“老破小”，新楼盘特别稀缺——这类，单价会高得吓人，所以面积必须降下来，这样才能更普遍被市场接受，也符合“高周转”的需求（孩子上完学就卖掉）——在二手房市场，受欢迎的面积段是比新房市场要小的，尤甚。
所以，当木木得知，紧邻烟台一中南区（初中部）的纯新盘中海知孚里，户型面积将是60-90平的时候，一点也不吃惊，他果然是要走第二条路线的。或者说，烟台市面上所有新盘中，他是最适合、最应该走第二条路线的（楼面价6934元/平，回购价格低的安置房，还要占掉31%的建面）。
顺便说一下，中海跟万科、金地、祥隆在拿地上面，风格真不一样。中海近年拿的地基本都是地王，至少也是经过竞拍以后溢价拿地，包括福山的中海悦公馆、中海锦城，还有芝罘区的中海知孚里。而万科、金地、祥隆，到现在还是起始价拿地，没有竞拍（当然楼面价算下来，确实比前几年涨了）。
另外，同样是2018年芝罘区地王，中海知孚里跟龙湖天钜（楼面价8644元/平，无安置），也是迥异的定位。后者，是的是高端圈层，155平精装大宅，整个楼盘只有这一个户型。虽然都是地王，销售总价都会很高，但是地理位置不一样，核心卖点不一样，产品自然会有特别大的差异。
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王木木2019-04-10 07:57:21
