[摘要] 昨晚，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布。其中，上海的实施细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域——二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近
3月30日，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布。其中，上海的实施细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域——二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近期出现的新房涨价和中小户型供应不足的现象，细则明确指出，新盘预销售方案报价过高且不接受管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施。
细则规定，金融管理部门要做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率
“细则基本是对国五条的强调和重申。”上海中原研究咨询总监宋会雍表示，4月成交量将下滑，市场将进入一段低谷期，但房价短期内不会有太大变化。至于原先预计会有重大影响的二手房市场，宋会雍认为，细则出台肯定会抑制需求，但是三到五个月之后，市场就会恢复应有的活力，“当然，不会再像3月份那么火爆了。”
从“二套房贷”、“个税”等几个关键词来看，细则基本仍是在“国五条”的范畴内。房贷方面，上海细则规定，银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严禁发放第三套及以上购房贷款。
“按照原来的要求，购买第三套房及以上就是必须停贷的，这是对以往政策的重申。”宋会雍说。
二套房贷是否会收紧？细则规定，“金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”虽然对于“适时”的条件以及调整力度均语焉不详，但毕竟还是留了“后手”。
“免税房”尚存疑问
细则并没有明确回答出售 “满五”的住房是否依然可以免征个人所得税
“国五条”出台后，购房者实际最关心的问题便是按20%个人所得税计征的问题，不少购房者担心这笔不小的费用会被转嫁到自己头上，纷纷“挤末班车”，造成近期各区房地产交易中心“爆棚”。现在上海细则对于个税问题有了明确的说法——“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”
值得注意的是，按照原先的政策“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。”但此次细则并没有明确回答出售“满五”的住房是否还依然可以免征个人所得税。“可能买卖双方都需要在实际操作中慢慢摸索了。”21世纪不动产市场研究中心分析师罗寅申表示。
此前，“满五”的房源被中介包装成“免税房”的概念，并成为市场上的抢手货。由于供不应求，因此房东涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%-10%，双方溢价空间较小，中小户型的“免税”房源更无还价余地。但如今，假如所有出售房源“一视同仁”全部都征收转让所得20%个税的话，那么“免税房”的优势就大打折扣，也就不会那么火了。而且即便出售“满五”的住房依旧可以免征个税，也不一定会像原先市场人士预料的那样卖家会频繁涨价。
房价或许还可能涨 刚需或改善型需求尽快买房
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