[摘要] 昨晚，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布。其中，上海的实施细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域——二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近
3月30日，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布。其中，上海的实施细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域——二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近期出现的新房涨价和中小户型供应不足的现象，细则明确指出，新盘预销售方案报价过高且不接受管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施。
细则规定，金融管理部门要做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率
“细则基本是对国五条的强调和重申。”上海中原研究咨询总监宋会雍表示，4月成交量将下滑，市场将进入一段低谷期，但房价短期内不会有太大变化。至于原先预计会有重大影响的二手房市场，宋会雍认为，细则出台肯定会抑制需求，但是三到五个月之后，市场就会恢复应有的活力，“当然，不会再像3月份那么火爆了。”
从“二套房贷”、“个税”等几个关键词来看，细则基本仍是在“国五条”的范畴内。房贷方面，上海细则规定，银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严禁发放第三套及以上购房贷款。
“按照原来的要求，购买第三套房及以上就是必须停贷的，这是对以往政策的重申。”宋会雍说。
二套房贷是否会收紧？细则规定，“金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”虽然对于“适时”的条件以及调整力度均语焉不详，但毕竟还是留了“后手”。
“免税房”尚存疑问
细则并没有明确回答出售 “满五”的住房是否依然可以免征个人所得税
“国五条”出台后，购房者实际最关心的问题便是按20%个人所得税计征的问题，不少购房者担心这笔不小的费用会被转嫁到自己头上，纷纷“挤末班车”，造成近期各区房地产交易中心“爆棚”。现在上海细则对于个税问题有了明确的说法——“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”
值得注意的是，按照原先的政策“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。”但此次细则并没有明确回答出售“满五”的住房是否还依然可以免征个人所得税。“可能买卖双方都需要在实际操作中慢慢摸索了。”21世纪不动产市场研究中心分析师罗寅申表示。
此前，“满五”的房源被中介包装成“免税房”的概念，并成为市场上的抢手货。由于供不应求，因此房东涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%-10%，双方溢价空间较小，中小户型的“免税”房源更无还价余地。但如今，假如所有出售房源“一视同仁”全部都征收转让所得20%个税的话，那么“免税房”的优势就大打折扣，也就不会那么火了。而且即便出售“满五”的住房依旧可以免征个税，也不一定会像原先市场人士预料的那样卖家会频繁涨价。
房价或许还可能涨 刚需或改善型需求尽快买房
报价过高可不发预售证
细则要求严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价
六条细则中条开宗明义地讲到了今年上海的房价调控目标：“2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求。”虽然看似不是十分明确，但对比两年前的房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。”今年“保持房价基本稳定”的要求其实是更严格的。不过他认为，当前上海房价涨幅是四个一线城市中，故较易达标。
为了保证保持房价基本稳定的要求，细则中也有配套的加强市场监管的措施，“要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行‘一房一价’、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。”
年初以来，多个在售新盘都出现了涨价，有的售价对比前一批房源甚至涨幅接近了20%，对此，主管部门也亮出了“”——对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。这样严厉的表态也是不多见的。
中小户型新盘信贷优先
缓解中小户型商品房供需矛盾，使得首次置业的刚需买房者能有更多选择余地
此次“国五条”上海细则中还有一条看上去似乎“不起眼”的条款，却对稳定新房市场供应有着不小的影响。
去年底以来，大量的改善型项目上市，面积200平方米以上的“大平层”屡见不鲜。然而90平方米以下的小户型新盘却越来越少，以至于一上市就会引起排队抢购。根据“网上房地产”数据显示，截至昨晚八点，上海一手房可售套数为57523套，面积为899.07万平方米，简单算一下发现，在售的新房套均面积高达156平方米。
为什么小户型项目越来越少了呢？按照通常的房产开发周期——两年来计算，现在上市的项目应该是在2010年末或2011年初拿的地，前者正值土地市场的火热期，“地王”频出，那么自然造出来就是面积大总价高的豪宅；而后者又正值严格的调控政策刚出台，开发商普遍观望不敢拿地，直接影响了两年后的现在，小户型项目的稀缺。
而“国五条”上海细则中明确提出：“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。”这样就相当于表态还是支持中小户型项目的开发，并且从信贷上将有支持，也就能缓解接下来中小户型商品房的供需矛盾，使得首次置业的刚需买房者能有更多选择余地。
1 明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。
2 坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。
要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
3 增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。
对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。
4 深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。
5 加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。
房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。
6 加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。
房价或许还可能涨 刚需或改善型需求尽快买房
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
