[摘要] 国家有关部门接连重拳出击，事涉房地产二轮调控效果如何的文章也屡见报端，“有效果还没到位”成了各方共识。
“国5条”已满月，而“沪12条”也实施超过3周，重庆的房产税试点已经进入倒计时。
前天，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题通知》，第二套住房公积金比例不得低于50%，贷款利率上浮10%，停发三套房公积金贷款。
国家有关部门接连重拳出击，事涉房地产二轮调控效果如何的文章也屡见报端，“有效果还没到位”成了各方共识。
上海的一手房市场已明显出现量大跌、价微升的格局。在二手房市场，带看量、成交量锐减的同时，买卖双方因为对未来政策和市场的预判不同，导致许多人惜售，许多人持币观望。
房产税调节对象明确
近日，重庆市有关部门证实了即将率先试行房产税的消息，同时，关于重庆房产税的实施细则有了相当详尽的披露。从已经披露的细节来看，由于采取累进制和首套房不征税的措施，重庆房产税主要针对的调节对象将是拥有多套房产的富人或投资客。
近二十年来，进入房地产市场投机淘金的是类似温州炒房团这样有巨额资金的少数人，随着金融意识的觉醒和市场的始终向好，越来越多的人涌入房地产投机市场，炒房成了全民的话题。
经济学家金岩石指出，城市房地产具有出租、消费和交易三重属性，出租是中介性的需求，而居住和投资两种需求相比，买房投资的需求更为刚性，因为投资性必须以拥有房地产为前提，这种需求在房地产投资的风险高于时才会弱化。因此要化解城市房地产投资的刚性需求，释放更多的居住性住房供给，关键在于要改变房地产投资市场的风险和的不对称。
金岩石所希望的风险与不对称的改变，其实在国家提高交易税收比例、征收个人所得税等多条措施里都能见到踪影，但是其力度相比房产税而言都是轻量级的。每年征收房产税将成为投机者的心病，只要房地产增值的比例低于税收比例，那么就会出现亏损，投资者一旦因为风险担忧放缓甚至取消进场，等于变相地扩大了供给，房价就能保持稳定。
成交量锐减房价不跌
从9月27日到10月17日的三周时间里，上海的一手房市场成交面积为49.5419万平方米，为54.2411万平方米；而到了10月18日到10月24日，成交面积迅速下跌到13.4280万平方米，而在价格方面则显得风平浪静，甚至还有微幅的上涨。
长期从事房地产销售广告策划的兰博广告副总经理侯亮表示，不少开发商目前应对调控措施的心态是：调控是常态，上涨是大势。本次新政出台后，不少开发商对销量毫不在乎，坚持不降价或仅微幅降价。这就是为什么即使成交量陷入冰点，价位却未能相应做出调整的真实原因。
根据网上房地产和其他相关房地产网站曾经公布的开盘信息来统计，本月上海至少有50家楼盘采取了推迟开盘或减少开盘面积等措施，应对楼市调控所带来的市场压力。
有市场人士分析，大量投资客的离场是导致销量锐减的主要原因。朱旭东告诉记者，刚需购房者受本轮调控的影响体现在房型选择的变化上，离场观望者的构成中，投资客的比例更高。
中高端物业惜售抬头
因限购影响，一些中高端房产的业主捂盘、撤销挂牌的现象正在上演。
记者走访中凯城市之光、国际丽都城、静安枫景等高档楼盘附近的二手房中介门店，了解到自10月中旬以来，这些高端物业带看量下降约20%，成交量下降约5成。但出人意料的是，高端物业的挂牌量并未出现前几次政策调控中随价格、成交量下降而出现抛盘猛增的情况，甚至还出现一定幅度的下降。
在长宁古北板块，交易行情的降温、限购政策的制约使得目前高端物业的挂牌量已较9月下降10%左右，议价周期也由之前的约1周延长至2-3周，业主惜售心态凸显。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，除政策影响、近期高端新盘热销之外，目前的宏观经济形势也是上述业主惜售的重要出发点。在人民币和通胀预期下，物业持有者追求资产保值、增值的诉求更加强烈，在没有更好的投资渠道可以替代之前，他们宁愿将资金继续放在房地产尤其是高端住宅物业上。要打破量跌价不跌的僵局，还是要靠供应的实质性增长。
有位不愿具名的沪上房地产专家指出，人们对通胀的预期越来越强烈，而银行加息的力度又远低于CPI的上涨幅度，用投资房产来抵御通胀很可能会成为一些中高资产和高收入人群的。一旦这种行为成为社会共识并付诸实施，将在极大程度上消解楼市新政的调控力度。该专家指出，政府有关部门在四季度将连续出台应对通胀影响的金融政策，他希望有关部门在出台政策时能对上述倾向进行必要的关注和预防。
二次调控发力楼市延续震荡 二手房价回落不明显
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