与2009年上半年国内房地产市场“量价齐升”的繁荣鼎盛相比，下半年楼市确实开始出现了回调迹象，但成交量下降的背后，国内楼市仍然是一副“虚火上升”的表象。面对这一局面，投资者到底该如何把握下半年的楼市？
数据显示，30个典型城市7月住宅总成交面积环比下跌4%，其中，上海7月商品住宅成交面积194万平方米，环比6月下降5.37%，成为上海今年以来首次成交环比下跌。此外，北京、广州和深圳等一线城市的月度成交量也首度面临全线下跌。
但成交量下降的背后，国内楼市仍然是一副“虚火上升”的表象：价格仍然高企，其中上海商品住宅成交均价15770元/平方米，环比上涨1.58%；购房者反映，新盘捂盘跳价现象严重；此外开发商“不差钱”，各地“地王”频现……
记者采访调查后发现，楼价的走势未必无踪迹可循。
解盘：多因素促成“缩量上涨”
楼市成交量环比下滑，而价格却节节攀高，究竟是怎样的因素促成了楼市“缩量上涨”的局面再现江湖？
“缩量上涨是多因素形成的。”中房指数系统副主任陈晟在接受本报记者采访时表示，“其中成交量持续下滑的原因主要有两条：一是商品房新增供应面积没有跟上；二是价格过高抑制了刚性需求。买卖双方的乏力导致了市场的成交量得不到进一步地释放。”
数据证明了上述有关商品房新增供应面积不足的观点。戴德梁行最近一份分析报告指出，去年11月以来，楼市成交量持续恢复带动库存积压的快速消化：截至6月底，主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。如果按照2009年上半年的月均成交测算，预计未来三个月内，主要城市现有库存将有可能消化出清。
而中房指数系统的监测数据也接近于戴德梁行的数据。陈晟向记者表示，在上半年量价齐升的恢复行情中，沪上楼市的可售住宅面积已经由8个月降至3个月的“警戒线”附近，有个别开发商手中可售房源甚至已经低于这一“警戒线”。
尽管研究机构表示，目前开发商手中新开工面积和整体竣工面积可以支撑销售30个月，但一来从竣工到销售，需要时间6个月以上，“远水解不了近渴”；二来，统计数据显示，2005年以来，整体竣工面积一直小于销售面积，而开发商土地购置面积为销售面积的60%，四大一线城市则在30%左右。克而瑞中国研究中心数据显示，今年二季度，31个典型城市成交量达到7479.2万平方米，同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%；同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米，同比下降21.4%，与节节攀高的销售数据极为不相称。
此外，开发商的捂盘跳价行为则更是助长了楼市“缩量上涨”的局面。专家分析，捂盘减少了本就不够的市场供应量，不断地跳价则超出了部分市民的买房能力，由积极转为观望，买卖双方的乏力造成了成交量的减少；而跳价行为必然导致已成交房源的均价上升，从而拉高整体商品房均价。
除了供求因素外，复旦大学房地产研究中心主任华伟则更多地关注到政策面变化对于楼市走向的影响。
华伟在接受本报记者采访时表示，沪上楼市的“缩量”和“上涨”都与近期颇受关注的信贷政策微调迹象有关。他指出，信贷政策整体出现微调，房贷口径尤其是二套房房贷口径的紧缩首当其冲，这就遏制了部分中低端房源的购房需求，市场成交量的下滑不可避免；同时，信贷紧缩导致开发商生产周期拉长，住宅市场出现进一步地不平衡———内环内的高端住宅市场的购买者一般不用商业贷款，信贷政策收紧对这部分需求影响不大，而环间和外环的房源购买者很大一部分依靠商业贷款———这样一来，中高端房源成交火爆，低端市场乏人问津，商品房成交均价自然而然地向上抬升。
观察：政策偏紧但不“收紧”
其实，对房地产市场产生深刻影响的绝不止华伟所关注的信贷紧缩。进入7月以来，政府对于楼市的针对性政策明显增多，而这些政策多少有对于上半年楼市价格恢复过快的“纠偏”之意，其方式大致可分为两类：
一是“重申”已有政策。比如，面对上半年迅猛增长的房贷，银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。此前，银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公开重申，严格执行实行多年的“三万平方米”规定：即商品住房项目超过三万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于三万平方米。
二是整治捂盘、囤地等违规违法行为。如上海于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示，房地产开发企业应尽快申请预售，房管部门应尽快审批等，以遏制开发商“少量多批”、“捂盘惜售”的做法。
以上新规对于沪上楼市的作用也是立竿见影，开发商捂盘现象得到很大缓解，楼市新增供应量明显增加。数据显示，在新规出台后的一周7.13—7.19内，上海共上市18个楼盘，推出38.3万平方米商品住宅房源，比前一周整整多供应116%。而充足的供应量也使得之前严重供不应求的局面有所缓解，当周，沪上楼市呈现出购房者所乐于见到的“量增价跌”的局面———一手商品住宅的成交量为42.88万平方米，环比微升4.2%。平均成交价格连续两周下滑，相比此前一周的14836元/平方米，环比下跌3.7%。
分析师薛建雄认为，新规之所以收到如此好的效果，原因在于违规的成本增高，“谁违规，谁出局”的游戏规则让开发商只能按规矩办事。“一旦发现所定价格严重背离市场实际成交价格，开发商的预售申请将得不到批准。”
然而，下半年的楼市调控政策是否会进一步收紧，从而让房价回到平稳发展的轨道上来呢？
业内的主流观点是，在宏观经济没有出现持续回暖的情况下，房地产市场不大会出现政府强力调整的局面。如房产专家杨健指出的那样：“中国整体经济现状其实仍处于调整阶段，在这种经济环境下，房地产作为国民支柱产业，政府仍会以保护和维稳的基调实施调控，毕竟房地产上下游涉及100多个企业，其中制造业首当其冲，在经济环境还未全面转好的情况下，政府应该不会出台过为严厉的调控政策。”
开发商也有相同的预期。他们预计，在经济增长和资产泡沫的权衡中，管理层近期将更倾向于前者；下半年政策调整将限于局部领域，全面收紧的可能性很小；楼市销量将高位震荡，房价也将温和上升；地产牛市目前处于“中场”而非“终场”。
基于这种预期，开发商仍然疯狂拿地。据统计，7月3日至7月30日四周，37个监控城市共成交土地243幅，成交面积1231万平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王纪录。这样疯狂拿地的背后，一方面是有国资背景的大企业有充裕的资金支持，另一方面，说明开发商认为至少在下半年，楼价还将维持在一个较高水平，市场还有利可图。
记者手记：买房还需等一等
楼市很复杂，结果谁都不敢肯定。在记者采访中，每当提及“楼市何时见顶？房价何时回落？”之类的问题时，各位专家学家大多“欲言又止”，表示不敢肯定，但他们中的多数都向记者提到“具体要看政策走向”。
此言如醍醐灌顶———在信息泛滥的年代，历史很容易被遗忘。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，此项抑制炒房政策的杀伤力很大，之后房地产业就进入了为期一年多的调整期；直到2008年10月，由于国际金融危机，财政部和央行又要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%”，由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑“二套房贷”的缺口，楼市也随即见底。
可以想象，当今有关二套房政策的口径只不过是“强调”2008年10月的旧规，坚持利率7折，防止实际操作中6折、5折的出现。那么，一旦二套房政策的口径“收紧”至利率的1.1倍，情况将会变得怎样？“房老虎”还会坚挺吗？
从7月以来管理层频繁的“微调”动作中可以看出，政府绝非没有看见资产的泡沫，而是在资产泡沫和经济增长的两者相较中，取其大者，暂且不出台过度紧缩以至于妨碍经济增长的政策。
这样的政策包括二套房政策等专门针对楼市的专项政策，还包括收紧货币政策此类宏观政策。收紧货币政策的结果是，通胀预期没有了，投资客的买房热情将受到极大打压；宽松信贷没有了，刚性需求的买房者的购买力也会受到一定冲击；开发商天价拿地的激情和捂盘惜售的算盘更没有了，因为他们到时需要关心的就不再是房价能卖多高，而是资金链会不会断裂。只是这一切的发生有一个前提：经济需要强势复苏，不再依靠货币政策“输血”和龙头产业———房地产的“救驾”。
“房价在2010年与实体经济挂钩。”这是受访者经常跟记者提到的第二句话。这句话的逻辑是：经济复苏，房价才有希望跌。（上海金融报）
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