初家地块会是救“市”主吗？

这可能是近两年烟台最有看点的一次土拍，或将成为烟台楼市迭代升级的转折点。

9月22日，莱山区初家旧村改造A地块正式上线。烟J〔2023〕L001号初家旧村改造A地块。位置：位于莱山区，东至迎春大街辅路、西至用地边界、南至凤凰南路，北至用地边界路。土地出让面积：34042平方米。容积率：＜2.04且＞2.00。用地性质：住宅、商服、公共管理与公共服务。规划建筑面积：该宗地规划计入容积率地上建筑面积≤6.92万平方米且＞6.8万平方米，宗地用途为住宅、商服、公共管理与公共服务，其中住宅建筑面积不大于5.52万平方米、商业设施建筑面积不大于1.28万平方米，配套公建面积不少于1200平方米。出让起始总价：35300万元。

关于这个地块有几个热点话题：为啥地块如此受关注？哪家房企会出手？会打造何种产品？地块出让会给烟台市场带来哪些影响？咱们一个一个来，先看地块价值。

1、凤凰湖片区新风向

初家村棚户区改造项目启动自2018年，2023年4月17日初家村棚改A、B1地块最后一户主动签订安置补偿协议，迈出了莱山棚改重要一步。初家村棚改自提出之日就备受关注，因为这个地方的价值点实在太多了。从整个莱山区位看，初家旧改项目位于凤凰湖公园与迎春大街之间，向东就是成熟的三滩市府南板块。紧邻最核心城市资源，且周边多为近年新开发的已交付小区，像滨湖万丽、碧桂园凤凰山庄等，居住氛围浓厚，学区、医疗资源丰富。在莱山核心几无土地供应大环境下，地块优越性非常明显。更重要的是，凤凰湖板块的成长价值。今年8月22日，备受期待的凤凰湖产业园核心区域-烟台凤凰湖公园西区正式开放，这是一处能满足全龄段人群游玩体验的城市休憩公园。不仅有环湖步道、足球网球场等，更有城市数字赛道、感应花朵灯等黑科技元素。有个词很关键，凤凰湖产业园。莱山围绕凤凰湖打造不仅是一处便民的公共场所，也是一处未来的产业高地。会有孵化中心、研发中心、众创中心等。产业将带来人才以及居住和生活需求，因此未来周边配套提升有很大想象力。

有自然资源，有人口基础，有政策支持，凤凰湖板块已经是烟台改善新的目的地。初家旧改项目推进，相当于进一步为区域发展提供了足够空间。因此很多人预测品牌开发商会非常关注这个地块，且未来会成为莱山改善新的目的地。问题来了，地块会由哪家房企拍下？

2、百亿大盘引爆楼市？

关于本次初家地块预测，有业内人士表示会由一家全新进驻烟台的品牌房企拿地，最大可能是中国能建，也就是大家熟悉的葛洲坝地产。中国能建要进烟台的消息盛传依旧，业内人士表示这家房企几年前就在考察烟台，很有可能通过初家旧改的合作落地烟台。而且，中国能建将带来全新理念的改善产品。从初家旧改A地块的容积率看适合打造的是小高类产品，但这只是旧改项目先期部分。土地规划红线图可看出，初家旧改的范围很大。根据内部消息，整个项目体量大约60万方，货值预计会达到百亿，放到整个烟台都属于少见的大盘了。

其中除了小高，后续也会有面向未来的新概念产品，满足更多改善人群对高品质生活的诉求。基于地块的特殊区位和配套，我们可以预见这个项目未来的居住空间、社交圈层、生活方式有非常大的想象空间。而且如此大体量的开发，也适合品牌房企的长期深耕运营，逐步兑现板块价值。更重要的是，大体量改善盘对于楼市升温，推动市场健康增长具有重要意义。所以很多业内都在说，这个地块有基础做一个领先时代，改变烟台楼市格局的项目。如果真由中国能建拿下，未来产品非常值得期待。而且对当下烟台市场来说，全新品牌房企布局可谓非常关键的强心剂。

3、楼市救“市”主出现？

细数从去年以来的烟台土地市场，鲜有品牌房企拿地的情况，更多是城投拿地或项目接续拿地。一方面整体市场环境确实下行明显，另一方面很多品牌开发商在收缩阵线。尤其烟台这样的二三线城市楼市受影响更大，品牌开发商布局也会更加谨慎。所以从去年以来几乎看不到品牌开发商拿地了，更别说几家竞拍了。由此导致市场新项目供应不充足，进一步加剧了改善市场的供需不平衡。要打破这个怪圈，最主要就是恢复开发商信心。城市发展、房地产新政策是一方面，土地市场活跃是更明显的带动。

本次上架的初家旧改地块，不论区位价值、配套完善度还是改善匹配度，都非常有吸引力，后续开发价值更大。如果中国能建像预测一样顺利摘牌，这宗土地或将成为品牌房企布局烟台的新标志，带动更多房企深耕烟台，称之为救“市”主也不为过。因此，这绝对是今年烟台楼市非常有看点的一次挂牌。当然土地最终成交前一切皆有可能，到底流拍、城投拿地还是品牌房企出手，我们拭目以待。