上期我们探讨莱山区楼市后发现一件事，作为拥有烟台东部最美海岸线的片区，目前莱山海岸线上项目非常稀缺。
本期接棒莱山的是高新区和牟平养马岛板块，这两大片区的海岸线开发还有余地，也是烟台海居生活的新选择。
根据腾策数据显示，1-2月高新区商品房总计成交246套，牟平区为486套。从成交均价看，二月高新区商品住宅成交均价达到了10306元／平，牟平为6602元／平。
从整体市场看，高新区和牟平区都偏向刚需定位，市场体量也不及芝罘、莱山等。
当然作为烟台东部海岸的重要组成部分，这里的未来潜力还需要更多挖掘。
高新区目前已获预售楼栋未售项目大约为2458套，产品类型相对丰富。
除万科天琴湾作为万科top级项目定位外，高新区大部分项目以刚需定位为主，价格相对莱山更具性价比。
注：未售套数信息来源烟台房产交易网，为项目已获预售楼栋未售套数之和。（下同）
根据腾策数据显示，2022年高新区商品住宅总计成交1589套，排在六区最后；成交均价11286元／㎡，排在六区第四。
由于区域范围以及人口数量限制，高新区楼市体量并不大，在楼市进入调整期后受到影响较大。
高新区大部分客群来自莱山外溢，当莱山市场进入调整期乃至出现部分项目降价求量的时候，高新区就会受到连带影响。
目前来看高新区最受关注的项目是万科天琴湾，其定位并不是高新区某类项目，而是整个烟台的封面。
因此万科天琴湾受到楼市调整影响较小，也成为烟台具有代表性的项目。
当下选择高新区的，更多是片区内企业人才以及看好区域发展的置业人群。发展潜力和相对性价比产品，是高新区的优势。
之所以牟平市场要聚焦养马岛或者叫北部滨海板块，因为从市场表现看这个板块是具有城市吸引力的。
目前养马岛板块项目多以海居作为卖点，产品有小高、公寓也有别墅、洋房等，更多是适合度假类的产品。
片区内最具代表性是龙湖打造的约8500亩的大城，其内部几乎囊括了全部产品类型，同时也成为烟台文旅的标志。
养马岛板块是典型的外向型市场，主要客群为外地购房客以及本地投资、度假等需求，因此较之高新区市场受楼市波动影响更大。
在疫情期间除了整体市场调整，外地客群来烟置业需求也减少很多，因此过去几年养马岛板块受到很多质疑。
并且养马岛板块存量是比较多的，本次统计项目已获预售项目未售的套数大约为3305套，其中公寓类占得比重较大。
对意向置业养马岛板块的人群而言，最重要的是要多对比、多思考，不要盲目出手。
了解过两个区域的楼市现状会发现，相较开发区的缺房预期，这两个片区并不缺供应，从某种角度看还有些供应过剩。
也因此我们很少看到有人发高新区、养马岛板块缺房的内容，目前这两个区域的主题还是去化。
在我们搜集供应情况后也发现，目前两个区域并没有明确新项目供应消息，也没有住宅用地的供应消息。
可以看到的数据是2023开年以来，高新区获得预售项目的住宅总套数为542套，现有项目供应能基本满足市场消耗。
作为烟台楼市相对来说体量较小、房价较低、供应较多的片区，谨慎的土地供应以及产品推出其实是正确的。
因为楼市发展一定是与城市发展相向而行，楼市发展基础在于城市的配套、产业、人口流入等。
而此前烟台发展动作更大的片区主要在开发区、芝罘区等，东部板块要么是小而精，要么主要聚焦文旅。
因此高新区与养马岛板块的市场预期，在于片区未来发展的方向。
这期之所以将高新区和养马岛板块放在一起讲，一方面是两个片区市场现状类似，另一方面是东翼高新和牟平目前主要方向是发展突围，承担起一翼该有的经济与产业体量。
最明显的是牟平，在春节后第一周牟平就接续召开“能力作风提升年”动员大会、全区“定标明责勇争先、凝心聚力走在前”暨重返烟台第一方阵攻坚突破大会。
重返第一方阵是牟平当下最重要的目标，主要有了两项重要工作。
一项是产业强区，在烟台“9＋N”制造业和16条重点产业链框架下，牟平规划布局了“2＋4”产业体系。
以牟平“2个千亿级”产业之一的医药健康产业为例，蓝色药谷·生命岛项目已经签约入驻项目25个，储备项目40多个。
同时牟平正加快养马岛打造国际知名的生态旅游岛，通过一系列升级与文旅活动导入，让养马岛成为文旅突破的标志。
而高新区目前围绕工业设计小镇与国际设计小镇等，打造国际知名、国内一流的工业设计产业新高地。
高新区的发展方向依旧是高精尖产业与工业设计等，同时围绕两座小镇会有相关的配套提升。
从城市发展角度看，烟台海岸线目前统一大规划是千里海岸观光廊道的打造，东部海岸线尤其是养马岛板块海岸线具有更高提升价值。
此前在“仙境海岸·鲜美烟台”品牌定位下，烟台明确将滨海一带打造成为“仙境烟台第一走廊”。
政策叠加下，东部海岸线尤其是养马岛板块也是重点片区。
随着疫情影响结束2023会成为文旅快速回温的一年，这就意味着烟台置业客群中重要的组成部分-外来购房者的数量，很可能会有明显提升。
因此虽然当下东部高新区和养马岛板块还处于调整期，但伴随产业升级、文旅升温等，这里的楼市还是值得期待的。
聚焦烟台楼市的最后一期，我们会来到福山区，敬请期待。
烟台问家2023-03-18 18:35:00来自北京市
