利好不断+供应缓慢，开发区真的缺房吗？

今年前两个月烟台市场肉眼可见的火，但这种火会持续多长时间？

火爆的数据背后，是需求增加，还是压抑需求的释放？是否有供应少带来的“抢房效应”？

这两周我们准备把烟台各区市场盘一遍，供大家买房参考。

第一期，先从炙手可热的开发区说起。

（黄渤海新区包括蓬莱部分，以下以开发区市场为主）

开发区的火有很多因素，城市建设带来的高关注度、经济发展带来的人口需求以及购买力提升、政策导向的未来预期等等。

近两年，随着黄渤海新区省级战略落地，开发区的利好持续提升。

八角湾新城的快速推进，机场、快速路等交通体系的布局，黄石湾海洋经济区的启动，都给开发区地产市场带来了很大推动。

在新盘供应上，目前开发区主要分三大板块：八角湾新城板块、万达商圈板块、梦乐城板块。

这些板块目前有哪些供应？库存有多少？

01八角湾新城板块

八角湾新城板块可以说是烟台最炙手可热的板块之一，也是城建推进速度最快的板块之一。

国际会展中心、体育公园、大学城等资源逐渐完善，将这里塑造成为极具活力的城市新城。

首批进驻的房企以品牌开发商为主，包括了龙湖、招商等。

，已获得目前区域内在售项目有招商马尔贝拉，已获得预售楼栋中未售套数为229套。

仅供参考以项目最新动态为准

注：未售套数信息来源烟台房产交易网，为项目已获预售楼栋未售套数之和。（下同）

简评：

从供应看八角湾新城板块很缺房，真正能满足稳定供应的目前只有招商马尔贝拉。

在上一轮品牌开发商进驻后，目前八角湾新城板块处于一个短暂的真空期，能否有新供应还要看土地市场。

目前更多想要布局八角湾新城板块的人，更多是选择主城偏西的板块。例如永旺梦乐城周边。

02梦乐城板块

这里是东部主城的热门板块，在黄渤海新区确定北京路的中心轴线打造后，板块凭借长江路与北京路的双线利好，成为开发区热门置业目的地。

目前在售项目有万科墨翠府、天马相城、西上海崑玉嶺第等，三个项目已获得预售楼栋中未售套数总数为414套。

仅供参考以项目最新动态为准

简评：

作为开发区向西发展的桥头堡，梦乐城板块相对较低的房价，以及周边国际葡萄酒城、古现文旅小镇等规划，让这个板块极具性价比。

但目前板块内真正能稳定供应的就是西上海崑玉嶺第，该项目属于洋房社区，预计会在今年5月底交付。

类似八角湾新城板块，这里也很缺房。

03万达商圈板块

严格意义上说，万达商圈板块可以再划分为不同板块，比如高级中学的学区板块等。

但这个板块主要代表东部核心主城，周边配套资源丰富，目前动作是城市更新，打造15分钟生活圈。

因此板块内多为成熟居住区，可开发土地并不多。在这一轮供应后，万达商圈板块可能会面临更严重的无房可卖情况。

仅供参考以项目最新动态为准

简评：

目前万达商圈板块供应相对充足，但价格上相对较高。

表格内纳入统计的项目，已获得预售楼栋中未售套数总数为1091套，是目前库存量最高的板块。

04开发区市场供应在路上

截至发稿日，上述统计项目已获预售楼栋中未出售产品的数量总和为1734套。（数据可能变化，以烟台房产交易网最新数据为准）。

可能很多人对这个数字不敏感，我们来看一组其他数据。

根据腾策顾问2023年1-2月数据：

在烟台六区商品房成交金额前十位中开发区占了四个：瑞玺公馆、绿城蘭园、万科墨翠府、招商马尔贝拉。

值得注意的是，这四个项目总成交套数达到了274套。

同时我们也统计了上述项目在2023年1-2月的总成交数据，大约是在371套左右。

而2023年开发区新增供应是多少呢？

根据烟台住房保障和房产交易网的预售许可记录，2023开年来开发区仅有一个项目拿到预售许可，总计60套住宅。

假设在售项目没有新楼栋获得预售、没有新项目入市，开发区在售库存量或支撑不到一年，因此从整体市场看缺房现象确实存在。

问题来了，接下来开发区会有哪些新项目供应？

一：香港路以西、上海大街以南的A-19小区-海信君悦项目。

该项目属于梦乐城板块，周边是万科墨翠府项目和来牟文化公园，和张裕卡斯特酒庄。

从此前项目规划用地公示图可以看到：项目共有21栋楼，其中18栋住宅，配套九班幼儿园一栋。

地块容积率为1.5，从项目近期发布内容可以看到其定位低容积洋房住区，会有会所、定制精装等配置。

作为布局烟台的第八个项目，海信此次带来的TOP“君悦系”定位在高端改善，也是开发区市场稀缺的洋房社区，预计会在今年推出。

二：开发区城市更新重点项目-玺橙小区

该项目属于开发区东区城市更新重点项目，开发商此前曾打造过蜜橙、乐橙、香橙等项目，属于扎根开发区的优质开发商。

该地块在长江路南侧临近福莱山公园，东方国际与瑞和公馆之间，具体项目信息还未发布。

除了比较明确开发商的项目，从开发区此前发布的信息看，有多宗住宅用地待出让。

三：E-9小区地块

该地块位于衡山路以东、嘉陵江路以北，属衡山路商圈。地块分为住宅地块和商业地块：住宅地块面积25173.9平方米（约37.76亩），规划容积率为≤1.9。

四：嘉鸿食品

地块

该地块位于衡山东路以东、金沙江路以南的E-4小区，衡山路商圈。地块分为住宅地块和商业地块：住宅地块面积37074.9平方米（约55.6亩），规划容积率≤2.0。

五：浪潮LG地块

该地块位于长江路以南、昆仑山路以西的III-4小区，属于长江路商圈。地块分为住宅地块和商业地块：住宅地块面积59178.7平方米（约88.77亩），规划容积率≤2.0。

六：会展中心住宅地块

位于北京中路以东，长沙大街以南的B-26小区。地块面积97718.3平方米（约146.6亩），规划容积率为1.8，使用性质为居住兼容商服。

因此开发区市场现状是，在售库存不足以支撑逐渐升温的需求，明确待入市项目也不多。

这一现状导致开发区市场是烟台当下“最紧绷”的，购房者关注度非常高，当然也有人在炒作紧张情绪。

但如果现在有置业计划，像绿城蘭园、西上海崑玉嶺第、招商马尔贝拉这些项目是可以选择的。

也可以等一下即将入市的项目，目前开发区整体房价走势还是比较平稳。

开发区缺的是整体供应量，无房可买有点夸大。

随着黄渤海新区向西脚步加快，八角湾新城、黄石湾海洋经济区在最新规划都提到了居住元素，接下来开发区住宅用地供应或许会加快。

还是那句话，2023开年市场很热，市场供应短期看难有增加，但购房还是要保持理性。

下一期，我们来盘同样热度很高的芝罘区楼市。