政策松了，输血来了，地产要回温？

在2022这一年行将结束之际，终于盼来了一系列好消息。

这两天大家的关注点基本都在政策上，因为从中央到地方一系列政策释放让人眼花缭乱。

首先就是防疫政策的二十条优化，相信这个文件很多人已经看过了。

总的来看，这次优化目的显然是更科学、更精准、更规划、更快速的开展疫情防控，提高防控效率，更好的统筹疫情防控和经济社会发展。

疫情三年来，我们对疫情防控和社会发展的调节在持续进步，相信这一次优化措施发布将对整体社会的经济大环境带来积极影响。

从资本市场反映看，这次政策的效应已经显现。

政策发布当天A股、港股各大指数全线狂飙，人民币猛拉近400点。外资更开启扫货模式，截至下午两点，净买入超过100亿元。包括消费、旅游全线狂拉，主要指数全线大涨，市场上更是有超过四千只股票上涨。

在当天股市中，多支地产股同样迎来较大涨幅。

背后联系不言而喻。

当然地产是特殊市场，与消费、旅游等不同，不能仅依靠防疫政策的变化而预期未来走势。

但随着防疫政策优化而来的系列新政策，让市场看到了地产下一阶段的回温预期。

01

11月12日晚，根据网络消息央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

具体包括：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

此次“央行16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。

实际上这16条可以总结为以下几大项：

一、保持房地产融资平稳有序

二、做好“保交楼”金融服务

三、配合做好受困房地产企业风险处置

四、保障住宅金融消费者合法权益

五、阶段性调整部分金融管理政策

六、加大住房租赁金融支持力度

这里面有很多金融层面的关键词，而和房地产市场有关才是重中之重。

一：要求银行金融机构“稳定房地产开发贷款投放”，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

一视同仁什么意思？就是国企与民企都是市场的重要参与者，失血过多了都要进行输血；

资质良好指的又是什么？就是有限的资源要用在更值得扶持的企业身上。

应该说这一条触及了这一轮楼市下行期的关键，即过去两年很多民营房企因为政策端、金融端的限制，难以获得银行支持，进而导致爆雷、交付纠纷，从而加深了购房者的观望情绪。

此次定调有助于对金融机构工作思路纠偏，确保路线不偏、执行力增强。

当然政策发布后金融机构即银行能否以及何时出台新政策，更加值得关注。

二：支持存量融资合理展期，这对于现金流严重吃紧的房企来说，无疑得到了喘息之机。

即日起至未来半年内到期的，可以允许多展期1年，这就为房企争取到了12-18个月的时间。

三：“依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放保交楼专项借款，封闭运行，专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。”

针对“保交楼”本次通知用了大量文字进行诠释，充分说明国家层面对保交楼的重视。

关于保交楼，重点机构是国家开发银行、农业发展银行。

四：支持各地在全国政策基础上，”因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”

这条意见等于是给了下面银行以及各城市“松绑紧箍咒”的机会。

相信新一轮政策支持即将到来，接下来在利率、首要等方面会有新消息传出。

政策重点先分享到这，对楼市而言这十六条政策无疑是利好消息，在防疫政策优化后推出更是意味深长。

而之所以这次是通过金融政策对接地产，就是要明确金融机构尤其银行对地产的支撑作用。

当前楼市之难首先就在于房企缺钱。

销售回款需要依靠产品力、保交付等落实；房地产开发贷款融资更需要银行给与支持。

相当于人的两条腿，缺一不可。

所以虽然政策也提到了维护消费者权益等内容，但其中最重磅的必然是对房企的各项支持。

地产市场恢复是个系统性工程，除了中央层面支持，也需要各地方因城政策给与政策利好。

这一层面也迎来了新发展。

02

近日烟台发布了15条稳定房地产市场意见，涉及实施阶段性购房契税补贴、推行二手房“带押过户”登记模式、推行货币化安置等意见。

相较于高层发布的16条金融政策支持，烟台这15条政策更偏向实际落地，以及对购房者、房企的直接支持。

例如实施阶段性购房契税补贴，在一定时间内直接给与购房者契税优惠，是直接刺激购房需求。

推行货币化安置，自2022年11月起，各区市在城市更新、棚户区改造、重点工程建设等征收中，货币化安置率不得低于60％。

这一条让我们看到了棚改初期的影子，货币化安置提升有利于直接增加市场房票，也是直接支持市场的政策。

而优化土地供应、开展“手拉手”精准营销活动，则是根据自身城市现状给与市场支持。

从防疫优化到金融政策出台再到烟台房地产市场新政，很显然这些政策之间有着密切联系。

高层信号给出方向，金融政策拿出实际支持，各个城市因城施策。

不只是烟台，从各地近期政策和执行来看，市场大环境也在为楼市回暖积极铺垫。

近日，杭州某银行下发题为《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》。通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。

与此同时，北京、上海等城市也相继在限购限售、土地出让等政策端做出调整。

这一系列消息看下来很自然会有这种感觉，这一轮楼市下行期终于要结束了，楼市曙光终于要到来了。

但对当下市场的认知不能简单看政策端，更要看购房者的信心何时恢复。

03

这一轮房地产调整的关键词只有一个：信心。

城市支持地产的信心、开发商开发项目的信心、购房者置业的信心……

众所周知在2021年之前，房地产市场大趋势就是高低起伏的。

2008年全球经济受金融危机影响，随之而来的是四万亿大投资，从而带动了市场以及购房者的信心。

2015年楼市库存压力走高，随之而来5次降准降息＋棚改库存化＋涨价去库存的组合拳。系列政策直接带动了市场信心，更催生了一波房价高涨。

每一次楼市冷淡期能够度过，政策支持进而恢复市场信心是最重要的解决方法。

而这次始于2021年的市场下行，其背后影响因素更加复杂。疫情冲击、房企债务困境、地产基本面见顶等等。

所以虽然此前也给出过政策支持，但收效甚微。

之所以这一波政策被很多人认为是真的利好，就在于这是一轮从上到下、从中央到地方的全方位支持。

就连最重要的疫情防控，也迎来了新转机。

所以这一波政策触及的是地产下行的核心原因，恢复的是从开发者到购房者的信心。

当然政策能否带来实际效用还要看后期市场反馈，但这一波激活市场信心，已经初见成效。