楼市新动向，下半年烟台楼市回温加速？

8月1日，央行工作会议定调：引导个人住房按揭贷款利率下行。

根据贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创2019年以来新低。

同时值得关注的一个现象是，个人住房贷款投放量和投放速度也出现回升。

房贷利率作为今年备受关注的调控焦点，在上半年调控中发挥了重要作用。

此次央行定调继续引导房贷利率下行，有哪些值得注意的内容？

1、

在今年5月份的的一次高层会议中，关于房地产部分是这样说的：

1、继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；

2、支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；

3、优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

从当地实际出发完善房地产政策，实则是解除了一部分“紧箍咒”，给到了地方更多自主权。

随后5月16日，烟台公积金贷款推出新政策：

1、外地缴纳公积金也可以在烟台享受公积金贷款。

2、对已结清的商业性个人住房贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。

彼时，烟台主流银行的首套房贷利率已经到了4.6%左右。加之公积金贷款新政，被认为会给楼市带来积极影响。

在近期又一次会议中表述为：

要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

由从实际出发完善到因城施策用足用好，显然力度进一步加强，且把保交楼稳民生等列入重点，有利于房地产市场的平稳运行。

纵观近一年政策的变化趋势，利好是逐步逐层在释放。

一线城市主要方向是调整限售限购政策，二三线城市则更多聚焦利率、首付的调整。从市场反馈看，部分城市在上半年就已经有了回温迹象。

其中改善市场回温趋势更加明显，一方面是后疫情时代人们对高品质居所的诉求，另一方面大部分城市已经进入改善市场为主。

根据国家统计局发布的全国商品房销售面积及销售额增速图标也可以发现，进入5/6月份后整体楼市走向已经开始小幅回升。

这得益于上一轮政策的红利释放，而此次央行定调房贷利率下行，会对接下来的楼市带来哪些影响？烟台又是否会跟进？

2、

政策调整一般是连续的、承前启后的。

虽然此次引导利率下调被广泛关注，但利率下行的方式以及是否有其他政策跟进更值得关注。

首先，引导利率下行并不是一个新概念，此前中央会议多次提到且实际操作，值得探讨的是再次提出是否代表有新的内涵。

例如此前利率调整主要针对新房市场，二手房市场一般不涉及。如果新的利率政策能够导向二手房市场，将有利于加速其流动性，进而增加新房市场的流量。

或者利率调整是否有可能更加偏向刚需、刚改市场，分类型的利率调整更有利于政策的实际实施。

其次会议同时提到了“因城施策实施好差别化住房信贷政策”，因城施策的信贷政策，这点就很关键。

在近几个月的实践中，各个城市针对房地产都出台过相关政策，其中就有一些是之前未出现，且极具参考价值的案例。

例如长沙的一项新政策：已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

简单说就是：房子租出去就算无房，还能继续买房。对存在限购限售的城市而言这无疑是一个巧妙做法。

而烟台5月份推出的公积金新政策，也可以看做是根据城市自身的市场特性，做出的政策调整。

因此，此次央行会议再次提出因城施策，预计很多城市会在接下来几个月内各展神通，期待烟台有不一样的政策提出。

此外，会议还提到保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等

关于房地产新的发展模式，经济日报曾发表署名文章提到了城市更新、住房租赁等关键词。

未来房企参与城市建设的思路正在改变。如万科等品牌开发商早已开始打造综合服务商等概念，通过产业、商业或其他方式延伸房地产市场的效能。

作为首批城市更新试点城市，烟台未来发展更需要有综合实力的开发商参与，如果接下来能够有相关政策支持，相信会加速优质企业在烟台深耕布局。

3、

综合来看，此次央行会议提出的内容看点十足。

尤其站在开启下半年经济目标的时间点，更让人期待接下来会有哪些新政策推出。

而这样的政策输出，或许会吸引一批购房者出手。毕竟随着市场优质产品的进一步减少，利率调整又会增加新的竞争者，及时出手不失为一种选择。

当前置业，应该坚持几个标准：

选择政策红利板块；

尽量选择更高圈层；

关注品牌在全国的口碑与成绩；

关注产品力的真实体现；

……

还有非常重要的一点是，关注项目的实景呈现能力，尤其是实景的园林或实体样板间，这是最能检验一家房企实力的标准。

核心点就在于，找到市场中最适合自己、最具未来潜力值的产品。

在调整期的楼市，少走冤枉路。