烟台楼市年中白皮书

主编说：

在《老人与海》中，老渔夫圣地亚哥连续84天都没有捕到鱼，然而他没有向命运低头，坚定地守着自己的渔船，最终迎来了那条属于他的巨大马林鱼。

而这半年来的烟台楼市，也像极了书中的那片大海，房地产市场的低迷、疫情的反复、买房信心不足，组成了这片大海上最汹涌的波涛。

2022年1-6月份，烟台六区商品房共成交10988套，比去年同期下降了43%。每个从业者都在感叹，这是最艰难的一年。

艰难之中，有的人离开了，但更多的人选择了同老渔夫一样，沉着乐观地坚守着。

而这份坚守，也没有被辜负。

这半年来，从中央到地方出台了一系列“救市”措施，从金融和政策层面为楼市遮风挡雨；房企们也没有在困难中躺平，而是纷纷选择通过提升产品品质自救，涌现出了如万科·天琴湾、烟台华润中心、招商马尔贝拉等一批高品质人居楼盘。

前不久，万科郁亮提出：“房地产市场短期已触底，这是一个10万亿的行业，一个千年行业，坚持走下去就有机会。”

地产大佬的喊话，为市场坚定了信心。如今，最艰难的时期已经过去，黎明的曙光正在到来，让我们继续保持乐观，坚定前行，去迎接烟台楼市新的光明。

Part.1  成交与排行

2022年1-6月份，烟台六区商品房共成交10988套，比去年同期下跌43%；成交均价11160元/平，比去年同期下跌3.49%。

成交的热点依旧集中在核心主城区芝罘区和莱山区，其中芝罘区共成交2519套，莱山区共成交2507套。均价方面，莱山区依旧为六区第一，成交均价12875元/平。

而在上半年六区商品住宅各面积段供求存分布情况来看，9三个面积段占比较高，这说明目前烟台楼市中，刚需和刚改型住房仍是市场主力。

单盘方面，历经近4年打磨的万科TOP系海岸豪宅新作万科·天琴湾一鸣惊人，自4月份开盘至今，共成交4.6亿元，高居上半年烟台六区商品房项目成交金额榜首。

而上半年烟台六区商品房项目成交套数的榜首则被本土房企项目飞龙上观城夺得，该项目在上半年共成交了270套。

房企方面，持续深耕港城布局24盘的万科地产依旧榜首，共成交21.07亿元，在烟台的市场占有率更是达到了15%。

而本土房企也在上半年表现出色，其中恒堃集团成交5.67亿元，飞龙集团成交5.53亿元，分列烟台市商品房成交金额榜的第二、第三名。

去年上半年，本土房企的实力就开始显现，而到了今年上半年，本土房企的实力更是迎来了一波爆发。这也说明，在如今这个楼市转型期，想要获得市场的青睐，品牌知名度只是一方面，更重要的，是做出好产品的实力。

Part.2  土地与预售

受市场低迷的影响，今年各家房企开始更加关注手中的现金流，在拿地方面都变得越加谨慎，将精力放在了对手中已有存量产品的消化上。

而在政府层面，现在六区商品住宅库存量为646.96万㎡，去化周期30个月，存量相对较高，“去库存”是当前的主要目标，因此也在有意控制土地出让的速度。

上半年，六区内土地成交相比去年同期下降90%，仅有董家庄旧村改造D地块1宗住宅用地出让，被青岛天泰的子公司烟台天骏置业有限公司以1.86亿元的价格收入囊中。

该地块被用于建设天泰城三期项目，整个小区规划有10栋住宅，其中9栋11层住宅、1栋10层住宅，是一个低密度全洋房社区。

项目已定名天泰城·桃源里，确定于下半年开盘。

同样确定将于下半年亮相的还有位于莱山区暖山国际西邻的森霆春晓、位于莱山区新星南街御园小区西侧的万方海悦天合、位于芝罘区老体育场地块的银都·东海壹号院以及位于福山区夹河新城板块的东海贵和府。

而在除了在拿地方面的小心翼翼，出于对市场的考量，各家房企在申领预售证方面也变得同样谨慎。

2022年上半年，烟台市区共发放85张预售证，同比下降44%；预售总套数12872套，同比下降43%；预售总面积140.55万平，同比下降42%。

不过，上半年的沉寂只是在为下半年积蓄力量。

6月25日，黄渤海新区公布了下半年拟出让的9宗地块，主要位于衡山路中央商务区、八角湾新城和烟台国际葡萄酒城三大重点片区，总面积约100.5万平方米（约1510亩），多为住宅用地。

而根据《烟台市市区2022年度住宅用地供应计划》来看，今年市区住宅用地供应计划共452.6937公顷，因此来看，下半年的烟台土拍市场将会进入活跃期。

而随着各项利好带来的楼市回暖与土拍市场的逐渐活跃，预计在下半年，烟台市区的预售证发放数量也会出现一个逐渐走高的趋势。

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Part.3

政策

2022年上半年是地产界的至暗之时，也是黎明逐渐到来之时。面对2021年下半年蔓延开来的楼市危机，国家开始出手，通过金融和政策两方面来稳定全国楼市。

1月20日，央行下调了贷款市场报价利率（LPR）基点，调整后1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

这是20个月以来LPR的首降，标志着国家从金融端开始为刚需购房者减轻负担，促进房地产市场恢复平稳。

而到了5月份，央行继续将5年期以上LPR下调至4.45%，并且对首套住房商业性个人住房贷款再下调20个基点，让刚需购房者购房压力进一步减轻，从而促进购房意愿的提升。

而在政策方面，全国性商品房预售资金监管办法于2月份出台，对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，进一步提升了预售资金使用的灵活性，为房企缓解了资金流动方面的压力。

而全国各地方城市也开启了“调控潮”，今年以来，全国共有超150个城市发布楼市新政，其中一、二线城市以“稳楼市”为主，三四线楼市以“松绑”为主，政策调整方向主要围绕限购、限售、降首付比例、提高公积金贷款额度、增设购房补贴展开。

烟台在此方面也积极跟进，主要从公积金方面进行调整，先后取消了住房公积金异地贷款户籍限制；对于已结清的商业性个人贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。并且提高了高级人才的公积金贷款额度，最高可贷款80万元。

一系列的调整，降低了购房门槛，也增强了购房者的信心，让烟台楼市回归到正常的轨道中来。

Part.4  城建

2022年的上半年，也是烟台城建全面发力的一年。去年制定的《烟台中心城区“12335”建设思路和实施意见》中各项工作在快速推进，同时，多个影响长远的规划也正式发布。

开年烟台的第一件大事，便是黄渤海新区的成立。

在烟台市成立的第39年，烟台西部的这片土地又迎来了一个新的名字-黄渤海新区。作为承担重大发展改革任务的省级新区，烟台黄渤海新区的范围涵盖了开发区和蓬莱区部分区域规划陆域面积499.45平方公里、海域面积948.68平方公里，计划到2025年，地区生产总值达到700亿元，打造成烟台未来经济新中心。

6月初，黄渤海新区全面空间规划发布，对标上海五大新城，立足于烟台海陆空立体综合枢纽、雄厚制造业基础优势及山海特色的自然资源禀赋，在空间格局上，形成“一轴两带、两城三湾七组团”的总体格局，引领新区发展。

而除了黄渤海新区的成立，还有一处项目规划的公示引发了烟台市民的热烈关注，那就是芝罘湾改造提升设计方案。

作为烟台核心城区的核心地带，芝罘湾的改造是芝罘区“一核突破”的关键所在。

在设计方案中，芝罘湾现有的四个突堤将被改造成四个独立的围合港湾，每个港湾被赋予不同主题，分别是：文化风情湾、海港乐活湾、未来生活湾和仙境科创湾。四个港湾个性鲜明、各具特色。

同时，芝罘湾还将设置一条由15处不同主题的公园与广场组成的滨水岸线并依托沈海高速的快速路改造，环海路的复合化改造，新的地铁线路规划也展现在人们面前，形成了将芝罘湾与幸福新城相连接的片区快速环线。

未来的芝罘湾，不但将成为展示烟台城市风貌的标志性区域，更将会成为具有烟台特色的国际性湾区。

此外，在这半年之中，已开工的各条快速路正在快速推进，潍烟高铁也在加紧建设，烟台港西港区原油码头二期工程水下基础及沉箱预制已全部完成，烟台蓬莱国际机场T2航站楼基本完工，“五大新城”也在各自快速建设中，2022年的烟台，正在鼓足干劲，昂扬向上！