观点：与其买“学区”，不如买“圈层”，莱山区这些小区将是价值高地
高新区、牟平区已于5月份公布2020年学区划分，按照往年的节点，接下来将有莱山区公布学区划分（去年莱山区是6月5日公布），而5月份发布的莱山区2020年义务教育阶段适龄新生报名指南，亦已提示“学区划分将于6月份进行意见征集工作”。
2019年莱山区的学区划分较之2018年有微调（比如新增“实验小学万光校区”），预计2020年莱山区的学区划分也将较之2019年有微调（比如位于金地格林世界的第三实验小学有可能会投入使用）。
在笔者看来，伴随新建小学投用、新楼盘交付，学区调整是顺理成章之事，而要对自家孩子未来上学的学校有所预测，亦要同时从新建小学与新建楼盘两方面考虑。不光新房购房者要关注这两点，二手房购房者以及已经有房的小区居民，均要同时关注。
在笔者看来，与其买“学区”，不如买“圈层”，因为后者更可预测，且更接近我们的终级目标。在教育资源分配渐趋公平的背景下，不同学校间的成绩排行，与其说是受师资影响，不如说是受生源影响。
关于生源之于成绩的重要性，最近有一个“反面案例”特别典型。上海民办华二初级中学5月1日一篇题为《到华二初中读书，你真的想好了吗？》的微信文章引发舆论哗然。在落实就近入学、公民同招、禁止跨区招生的政策大背景下，该校原意是通过自身发声来对部分家庭进行“劝退”，却收获了诸如“没法掐尖所以成绩神话将要破灭”的犀利点评。
不管学区划片怎么调整，“就近划片”是大的原则，所以，如果你的小区圈层较好，那么未来不管是划片到哪所学校，最终结果都不错。因为，生源质量在那儿。
将目光放回到莱山区。经过2017年的断档期，2018年开始，莱山区新盘密集入市，多为大体量甚至是多地块开发的大社区，比如滨湖万丽（大郝家）、祥隆都会里（陈家）、万光中华城（大庄）、万科翡翠大道（孔家滩）、恒大御山华府（莱龙庄与邹家）、天泰城（董家庄）、泰和府（西马家都）、碧桂园凤凰山庄（庙后）、大栖地（解家）、中海长安云锦、融创·蓝天壹號等，其中不乏烟台市旧改加速背景下面市的旧改项目。
在笔者看来，莱山区2018年以后新面市的项目，与早年项目大有不同。面市时机决定了这些项目中的很大一部分，定位更纯粹、圈层更高端。或者更直白的说，销售价格自带门槛。莱山区中高档楼盘现在汇聚的，是全烟台的优质购买力。
值得注意的是，上述项目的地块规划中，普遍包含了对中学或小学的建设要求。在笔者看来，解决大班额、增加教育资源供给，是政府谋民生之举，再叠加大社区对人口的汇聚力，所以相应地块规划中要求建设中小学实为顺理成章之事。2019年开始招生的实验小学万光校区，就是莱山区所由社会力量无偿捐建的学校，捐建方为万光城建。实验小学万光校区为公立学校，划片招生，万光中华城社区自然被划片在内。
所以，如果是在上面提到的这些小区中置业，未来“同学”即“邻居”，学校的成绩也很大程度上会受到整个小区的客户群影响。如果生源质量好，那么很可能会铸就优质“学区”。
（万光中华城鸟瞰图 B地块建设实验小学万光校区已经投入使用
（中海长安云锦鸟瞰图 西南角规划30班小学与9班幼儿园）
（万科翡翠大道鸟瞰图 西侧规划莱山第六实验小学）
文/房天下 王木木
王木木2020-06-05 10:50:56
