5月28日表决通过的《中华人民共和国民法典》，宣告中国“民法典时代”正式到来。其中，“居住权”这一全新概念，值得我们每个人关注。
法规梳理：民法典“物权”编包括“用益物权”分编，“居住权”又是后者当中的独立一章。何谓“物权”？物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。何谓“用益物权”？用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和的权利。“土地承包经营权”“建设用地使用权”“宅基地使用权”“地役权”都属于“用益物权”，而民法典新增“居住权”（居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要）作为一项全新的用益物权，更是跟我们每一个人息息相关。
比如购买二手房时，我们已经知道需要查询房产是否在租、是否被抵押，以免陷入买了房子不能住、交了钱不能登记的窘境。
而以后，我们还需要额外关注这一点——意欲购买的二手房，是否被设立了“居住权”。因为，“所有权人不得干涉用益物权人行使权利”这是法律明文规定。
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。——这些，都是民法典当中关于“居住权”的条文。
在笔者看来，设立了“居住权”的二手房，在自己并无迫切居住需求的情况下，可以买，同时以此来“议价”。意欲购置房产后通过出租来赚取的投资客，完全可以入手那种相对于普通二手房有合理价差的设居住权二手房。何谓合理价差？我们可以将居住权享有者视为租客，根据租金和预期居住年限来测算。换句话说，我们不妨将设立了“居住权”的二手房，视为“带租约销售”的投资型房产。
上面是从买家的角度来分析，而从卖家的角度来探讨，“居住权”的设立，某种程度上破解了“以房养老”的难题，老人可以为自己设立“居住权”后，将自住房产出售，这样一来获得大笔现金用于消费、医疗等，二来完全不影响自己对房产的继续使用。
注：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行。
文/房天下 王木木
王木木2020-06-04 11:10:55
