众所周知，在房地产行业，
业内纷纷看万科：何时拿地？在哪个区域拿地？打造什么产品？
购房者关注万科：哪儿有万科盘？万科房子多少钱？万科房子好在哪儿？
某种程度上，万科是被视为楼市的“风向标”的存在。
过去一年，是万科烟台项目的又一个爆发年，莱山区万科翡翠长安，芝罘区万科中南府与万科翠湖山晓，三盘首开，盘盘火爆，一房难求。万科地产再度高居全市房企销售面积、销售套数、销售金额三榜。
（万科翡翠长安效果图）
深耕港城，笃定前行。2019年12月19日，万科成功摘得梁家旧村南、竹林南路西侧宗地。
传奇之上，再续传奇。新地块位于万科御龙山四期以南，万科御龙山天玺以西，被称为“万科御龙山南麓藏品地块”。
万科御龙山，龍归在望！
（万科御龙山新地块位置示意）
一、产品猜测：低容积率+多层电梯洋房+石材外立面——万科御龙山南麓藏品地块必走高端路线！
土地出让，规划先行。梁家旧村南、竹林南路西侧宗地《规划设计条件（梁家旧村南，竹林南路西侧）》要求，该地块：
1.关于容积率
烟台市区近年成交的住宅新地块容积率全部不低于1，极限值是1.01与1.001，万科御龙山南麓藏品地块≤1.1且>1.01的容积率，已接近住宅用地的容积率，可以说是“墅级”容积率。
这种容积率，一般是规划建设叠拼别墅或者六层花园洋房为主的高端社区。
为何说，容积率越低越好？
从购房者角度看，容积率越低，意味着同样面积的土地上，入住的户数越少、人均享受的资源越多、舒适度越高。
对开发商来说，容积率越低，意味着土地总价折算到每套房子上，需要分担的成本越高。
所以说，容积率低=高品质+高价位=高端楼盘，这个等式基本上是成立的。
万科御龙山南麓藏品地块容积率只有1.1，必走高端路线！
（万科御龙山效果图）
2.关于多层电梯洋房
万科御龙山南麓藏品地块规划建筑高度及层数：<33米，以多层为主，局部适当布置小高层；再结合其容积率考虑，所以笔者的猜测是该地块将以多层电梯花园洋房产品为主。
至于为何推测是带电梯产品，原因也很简单：烟台近年出让的多层住宅地块基本上都是带电梯产品。多层无电梯产品，只出现在早些年出让的地块项目中。
很多人，都有一个关于花园洋房的梦想。
多层并且带电梯，可以说是一种格外受追捧的产品类型。
（万科御龙山实景图）
3.关于石材外立面
烟台多数住宅地块的规划条件，并未要求外观以石材为主，而万科御龙山南麓藏品地块的规划条件却是“外墙装饰材料：以石材为主，局部搭配真石漆”。
配置的高端，也决定了该地块必走高端路线。
（万科御龙山实景图）
二、竞争分析：这很可能是一个“无竞品”的楼盘！
万科御龙山南麓藏品地块的高端产品，结合其区位、配套来分析，“杀伤力”相当大！
烟台有多层电梯花园洋房，也有依山面海的房子，有一线房企品质物业的房源，也有数一数二的。
但是上述各种优势兼备的市区楼盘，寥寥无几。
更别说，万科御龙山南麓藏品地块还独享“三山一湖”的自然资源。
我们甚至可以说，这是一个“无竞品”的楼盘。
（万科御龙山实景图）
关于学区：以地理位置来看，万科御龙山南麓藏品地块划片的学校很可能是烟台御龙山学校（九年一贯制学校）——御龙山学校小学为“芝罘区养正小学教学部”，初中是“芝罘中学东校区”，双名校，双学区。
（烟台御龙山学校为芝罘中学东校区，摘牌现场实拍）
三、硬核产品+“无竞品”+高端客户储备量——“供不应求”是大概率事件！
万科御龙山是万科烟台高端项目的典范，新房套均面积、销售单价、销售速度，均领先同侪。
据统计，2018年万科御龙山四期洋房劲销期，其销量足足占了烟台同类洋房成交的三分之一。
万科御龙山南麓藏品地块建面42570平方米，明显低于项目四期的体量。
御龙山老业主的储备+“无竞品”+产品“杀伤力”+体量有限，种种因素叠加，该项目“供不应求”是大概率事件。
（万科御龙山实景图）
四、万科御龙山南麓藏品地块，销售价格猜测
猜测一个新楼盘的价格，我们可以参考两个指标：1.楼面价，2.周边二手房价格
楼面价=总价/（土地使用权面积x容积率），楼面价通常是开发商核定销售单价的重要参考依据之一，楼面价高的地块，产品销售单价往往也会高。
至于高地价、高房价里面是否存在不必要的“水分”，我们可以通过开发商的拿地习惯来推测。
复盘万科拿地路径，我们可以发现，万科过往在烟台拿的地，地价都足以匹配其价值。
万科御龙山南麓藏品地块成交总价30600万元，计算楼面价7183元/平。
“7”字头的楼面价，在全烟台来看，也是寥寥无几！
当楼面价处于一定区间时，楼面价乘以3，可以视为楼盘销售单价的参考。
（万科御龙山实景图）
再看周边二手房价格。
调研得知，万科御龙山二手房的毛坯销售单价两万二起，带装修的则是两万五起步——这，就是购房者对本区域住宅产品心理价位。
所以，关于万科御龙山南麓藏品地块的销售单价会是多少，读者们想必已经有了自己的答案。
个人观点：越是在烟台这种房价相对水平比较低的城市，高端产品的性价比，越发的高。道理很简单，基数越低，同比例溢价的情况下，实际加价值也越低，最后的性价比，就越高。
更别说，烟台的高端购买力，着实不缺；缺的，只是足以打动这类人群的好房子。
（万科御龙山实景图）
五、万科：这将是代表万科烟台标准的稀缺产品
以一则令人振奋的内部消息结束本文：不负环境和区位学区独特优势，万科御龙山南麓藏品地块今年会在产品力上着重下功夫，打造生态健康的社区，筑造代表万科烟台标准的稀缺产品！
文/房天下 王木木
王木木2020-03-11 19:33:02
