房天下讯，幸福新城土地市场年底爆发！2019年12月21日~12月25日，五天连续供应10宗商住类土地，建面合计97.91万方，出让起始价合计约33亿元人民币。幸福新城一期商住类地块已经全部供应完毕！
幸福新城一期共计12宗地块，其中10宗商住类土地，正是这12月下旬新增供应的这10宗，均将于2020年1月份摘牌。剩余2宗为医疗卫生用地（E-1地块）与中小学用地（J5地块），需要走划拨供应。
12月25日凌晨，发布出让公告的是B-2、D-1、G-1、N2地块，住宅兼容商服（D-1、N2）与纯商服（B-2、G-1）用地各两宗，挂牌出让期为：2020年1月14日9时至2020年1月26日10时。
房天下观察：根据规划设计要求（烟自然资规旧改芝条字[2019]第3号，2019年11月13日），幸福新城一期地块位于芝罘区幸福北路以南，化工路以东，珠玑路以西，分为A-1至N2共12个地块，规划总用地面积约58.72公顷，其中可建设用地面积约40.51公顷。
目前已经上市的10宗商住类土地，出让面积共计约35.36公顷，建面合计97.91万方，出让起始价合计约33亿元人民币，楼面价区间是2302~4048元/平。楼面价（容积率也是）的是商服地块B-1，楼面价的是未捆绑产业要求的A-1地块。占地面积与建面的是J2-1住宅兼容商服地块。
土地出让信息里，这10宗土地的占地面积，与烟自然资规旧改芝条字[2019]第3号里，对土地面积的阐述完全一致。
幸福新城一期地块可建设用地面积约40.51公顷，减去医疗卫生用地（E-1地块）与中小学用地（J5地块）的5.15公顷，正是目前已经发布出让公告的10宗商住类地块占地面积（35.36公顷）。
也就是说，幸福新城一期商住类地块已经全部供应完毕！
以下为2019年12月25日新发布出让公告的B-2、D-1、G-1、N2地块详情，这四宗土地为两两搭配出让，住宅兼容商服用地搭配纯商服用地：
这四宗土地开发时限均为36个月。
批：B-2地块（商服）与N2地块（住宅兼容商服）
幸福新城B-2和N2宗地必须同时竞得，宗地竞得人须在网上挂牌出让审查期内与芝罘区政府签订产业项目投资合作协议，该协议签订后方可签订《国有建设用地使用权网上挂牌成交确认书》（内容包括：B-2宗地重点打造海洋科技、国际贸易、软件企业区域总部等项目；该宗地成交后产业项目需在3个月内实现开工建设，3个年度内完成产业项目全部投资。），该协议签订后方可签订《国有建设用地使用权网上挂牌成交确认书》。
烟J[2019]Z014号幸福新城B-2地块东至规划路，南至规划路，北至烟建集团有限公司，西至烟台恒昌对外经贸有限责任公司。出让面积21071平方米。用地性质商服、公共管理与公共服务。容积率≤2.1且＞2.0，绿地率≥35%，建筑密度≤35％，规划建筑面积≤4.42万平方米且地上建筑面积＞4.22万平方米。出让起始价14870万元，竞买保证金2974万元。计算楼面价3364元/平。
幸福新城产业项目投资合作协议（B-2、N2）要求，乙方在烟台幸福新城起步区内计划重点投资打造总部办公、产业金融、研发中心等项目；
按照“先建产业后建住宅”的原则进行建设，产业项目原则上建设周期为2年，若规划含超高层建筑，项目建设周期为3年。
产业项目建设总投资不低于8亿元人民币。自持物业面积原则上不低于产业项目计容建筑面积的30%。产业项目建设期内实际固定资产投资额达到产业项目总投资额的20%并经甲方（芝罘区人民政府）考核核准通过后，方可申请住宅项目的预售手续。
烟J[2019]Z017号幸福新城N2地块西至规划路，北至规划路，东至锦绣居委会、万华实业集团有限公司用地，南至规划路。出让面积35157平方米(含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)。用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务。容积率≤2.5且＞2.4，绿地率≥35%，建筑密度≤25％，规划建筑面积≤8.79万平方米且地上建筑面积＞8.45万平方米。出让起始价32882万元，竞买保证金6577万元。计算楼面价3741元/平。
第二批：G-1地块（商服）与D-1地块（住宅兼容商服）
幸福新城G-1和D-1宗地必须同时竞得，宗地竞得人须在网上挂牌出让审查期内与芝罘区政府签订产业项目投资合作协议，该协议签订后方可签订《国有建设用地使用权网上挂牌成交确认书》（内容包括：G-1宗地重点打造区域总部办公、结算中心、科技创意、创新孵化器等项目；该宗地成交后产业项目需在3个月内实现开工建设，3个年度内完成产业项目全部投资。），该协议签订后方可签订《国有建设用地使用权网上挂牌成交确认书》。
烟J[2019]Z016号幸福新城G-1地块西至烟台恒昌对外经贸有限责任公司，北至规划路，东至珠玑西路，南至规划路。出让面积30944平方米。用地性质商服、公共管理与公共服务。容积率≤3.0且＞2.9，绿地率≥35%，建筑密度≤35％，规划建筑面积≤9.28万平方米且地上建筑面积＞8.96万平方米。出让起始价26773万元，竞买保证金5355万元。计算楼面价2885元/平。
幸福新城产业项目投资合作协议（G-1、D-1）要求：乙方在烟台幸福新城起步区内计划重点投资打造总部办公、结算中心、科技创意、创新孵化器等项目；
按照“先建产业后建住宅”的原则进行建设，产业项目原则上建设周期为2年，若规划含超高层建筑，项目建设周期为3年。
产业项目建设期内实际固定资产投资额达到产业项目总投资额的20%并经甲方（芝罘区人民政府）考核核准通过后，方可申请住宅项目的预售手续。
烟J[2019]Z015号幸福新城D-1地块东至规划路、西至规划路，南至规划路，北至幸福宏兴居委会及通世居委会。出让面积46781平方米(含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地)。用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务。容积率≤2.5且＞2.4，绿地率≥40%，建筑密度≤20％，规划建筑面积≤11.70万平方米且地上建筑面积＞11.23万平方米。出让起始价45017万元，竞买保证金9004万元。计算楼面价3848元/平。
规划：根据烟台市自然资源和规划局2019年11月13日出台的规划设计要求，幸福新城一期地块位于芝罘区幸福北路以南，化工路以东，珠玑路以西，分为A-1至N2共12个地块，规划总用地面积约58.72公顷，其中可建设用地面积约40.51公顷。
A-1、D-1、J2、N2地块（共4宗）为居住兼容商业用地，B-1、B-2、C-1、G-1、J3-1、J3-2地块（共6宗）为商业商务用地，E-1地块为医疗卫生用地，J5地块为中小学用地。
幸福新城一期12个地块建设多层、高层、超高层不等。2019年12月25日发布出让公告的两宗住宅兼容商服（D-1、N2）地块，限高80米。商服地块B-2地块限高100米、G-1地块限高150米。
A-1、D-1、J2、N2地块为居住兼容商业用地，全部是限高80米。目前住宅楼盘实际执行的限高，正是80米。
B-1、B-2、C-1、G-1、J3-1、J3-2地块为商业商务用地，限高分别是200米、100米、100米、150米、240米、150米。其中J3-1地块（240米）。
E-1地块为医疗卫生用地，限高60米。
J5地块为中小学用地，限高24米。
各地块用地使用强度如下：
回顾：2019年5月31日在深圳举行的第三届烟台·芝罘（深港）城市投资洽谈会暨烟台幸福新城产业招商成果发布会，幸福保利城、海昌亚洲海洋文明主题度假区、碧桂园·智慧建造产业园、康佳北方总部、万科·悦榕庄等19个总投资超过1500亿元的重点项目集中签约，涉及大型商贸综合体、高端产业园区、科创研发基地、商业文旅等诸多领域。
已摘得F地块的上实，即为其中之一，将摘得正在出让的新地块的企业，或也在这些签约企业之列。
结语：2019年底幸福新城土地市场爆发，为2020年幸福新城建设加速打下了非常好的基础，作为烟台市重点建设的九大片区之一，规划总面积27平方公里、北依黄海、西靠夹河的幸福新城，将真正成为富有特色、生态和谐的中央活力区，成为烟台的“新都心”。
文/房天下 王木木
王木木2019-12-25 08:17:37
