烟台六区共有5宗商住类土地将于12月14日上午10点挂牌结束，其中福山区4宗（东厅桃园地块、刘家埠西地块、福新派出所南地块、捷林达地块）、芝罘区1宗（南上坊棚改C地块）。
房天下更新：5宗地块全部已有出价记录，成功出让已成定局。
这5宗土地，起始总价合计约10.9亿元。用地性质全部是住宅、商服、公共管理与公共服务。
以下为土地详情：
1.东厅桃园地块
东厅桃园地块，12月13日已有出价记录！
该地块位于“夹河新城”辐射范围内。目前出价为13044万元（起始价），计算楼面价1823元/平。
——土地信息——
桃园地块坐落福山区802省道以南，地块编号烟J〔2019〕4007号，出让面积44716（出让43805，划拨911)平方米，容积率1.2≤且≤1.6，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积53659≤且≤71546平方米，出让起始价与竞买保证金均是13044万元。计算楼面价1823元/平。
桃园地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层。
——周边楼盘——
从位置来看，桃园地块是福山区2019年供地计划当中，16号地的一部分。
桃园地块位于润弘置业有限公司以东，后者是永弘桃源里的开发商。
桃园地块周边有新房楼盘乡村记忆、永弘桃源里、美航康悦城。对面是安置房南十里堡小区，南十里堡小区也有后续地块，在2019年福山区供地计划内（上图12、13号地，南十里堡A地块与B地块）。
——夹河新城利好——
“夹河新城”北起内外夹河交汇处，沿内外夹河向南至西埠庄，东起济铁物流园向西跨过祥清山一直到东厅工业园，总面积约28平方公里。
夹河新城，是烟台市区重点建设的“九大片区”之一，享烟台市级规划利好。
区域内规划总投资接近千亿元的十大重点项目，其中冰上运动综合体（华星中瑞·北欧公园）、中传国际文化科技产业基地（中传百乐里）、乐天康养城（美航康悦城）、东方剑桥教育园已实现开工建设。
2.刘家埠西地块
刘家埠西地块目前出价记录共两笔，已经开始竞价。
该地块位于福山区2018年热销楼盘中梁首府壹号西南方向，与2019年前11个月全市商品住宅中海锦城也相距不远。
该地块开发的楼盘上市后，能否复现中梁首府壹号、中海锦城的销售辉煌，值得期待。
周边已有热销楼盘作为成功案例，该地块受到房企追捧，也是顺理成章的事情。
——土地信息——
刘家埠西地块坐落福山区福新路以西、进和街以南，地块编号烟J〔2019〕4010号，出让面积22984（出让22244，划拨740）平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积45968≤且≤50565平方米，出让起始价与竞买保证金均是7854万元。计算楼面价1553元/平。
刘家埠西地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层。
——地块位置——
从位置来看，刘家埠西地块是福山区2019年供地计划当中，10号地的一部分。
2019年福山区计划供应刘家埠西地块（10号地）、刘家埠东地块（9号地），分别位于福新路西、福新路东，将于12月14日摘牌的22984平地块，是前者的一部分。
——周边楼盘——
2018年全市商品房销售套数前十（腾策数据）——中梁首府壹号位于该地块附近。另外，沿着福新路向北，是2019年前11个月全市商品住宅中海锦城。
（中梁首府壹号2018年全市销量第十）
（中海锦城2019年前11个月全市销量）
中梁首府壹号2017年12月31日摘牌的楼面价是742元/平（土地使用权面积53842平，计容积率建筑面积139989.2平），将于2019年12月14日摘牌的刘家埠西地块楼面价1553元/平，是前者的约两倍。
两年间，地价翻一倍，一方面是伴随房价上涨，土地价格自然上涨；另一方面，本次出让的刘家埠西地块，位置比中梁首府壹号更加优越，没有离立交过近的劣势。
从建面规模看，即将摘牌的刘家埠西地块，大约是中梁首府壹号的三分之一（36%）。体量过小，刘家埠西地块、东地块，有可能会在未来整体开发。
3.福新派出所南地块
福山区福新派出所南地块截至目前共一笔出价记录，出价时间为12月12日 15:56:37。
福新派出所南地块，地理位置非常优越，位于福山、开发区双区门户位置，享西烟台发展红利，目前处于价格洼地，未来将成为炙手可热的置业热区。
2019年前11个月烟台市区商品房销售面积中海锦城（腾策数据），位于该地块东侧，距离非常近。
中海锦城的热销，体现出该地段已深受购房者认可。
据悉，某外来强企，已锁定本地块，该项目将成为其首进烟台的项目。
——土地信息——
福新派出所南地块坐落福山区福新派出所南，地块编号烟J〔2019〕4008号，出让面积46801（出让38196，划拨8605)平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积93602≤且≤102962平方米，出让起始价与竞买保证金均是15190万元。计算楼面价1475元/平。
福新派出所南地块，起始楼面价是1475元/平，略低于中海锦城地块最终成交楼面价（2018年8月19日以62%溢价率摘牌，成交楼面价1592元/㎡）。
该地块对保证金有外资要求：15190万元境外人民币，或者2,145万美元。
福新派出所南地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4008号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米（功能分区以详细规划方案为准），回购价格确定为2661元/平方米，由开发建设单位建成后，区政府出资回购，产权办至教育部门名下。
福新派出所南地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层，社区内建1所9班幼儿园。
——周边楼盘——
福新派出所南地块周边有中海锦城、盛福苑在售，中海锦城带装修起价8字头，盛福苑毛坯均价8200，是沈海高速以北的价格洼地、价值高地。
福山区上一次出让沈海高速以北商住地块，恰好正是中海锦城地块。2018年8月19日17:50，在583轮竞拍之后，中海以62%溢价率成功摘得福山区上庄旧改地块，使用权面积119919㎡ ，计容建面≤299797.5㎡ ，楼面价1592元/㎡ 。
4.捷林达地块
捷林达地块12月13日15:34:33有一笔出价记录，目前的出价为起始价。
某国企已锁定本地块，前期已做了大量的工作。
——土地信息——
捷林达地块坐落永达街以北、聚福路以西，地块编号烟J〔2019〕4009号，出让面积87017（出让78942，划拨8075)平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积174034≤且≤191437平方米，出让起始价与竞买保证金均是47834万元。计算楼面价2499元/平。
土地四至：东至聚福路、西至銮驾路，南至永达街，北至祥福路。用地红线图如下：
该地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4009号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米（功能分区以详细规划方案为准），回购价格确定为2799元/平方米，由开发建设单位建成后，由市财政部门出资回购。社区警务室建筑面积大于等于50平方米，社区居家养老服务用房建筑面积大于等于287平方米（功能分区以详细规划方案为准），以上用房回购价格确定为2920元/平方米，由开发建设单位建成后，按规定进行回购。
现有地块上房屋及地上附着物——该宗地土地和房屋产权均已登记注销，以净地方式出让、现状方式交付土地，地块上房屋及地上附着物自成交之日起30天内拆除完毕。
捷林达地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层，社区内建1所9班幼儿园。
——地块实拍——
捷林达地块，位于福山区正在建设的新楼盘四季翡翠以西，与其相隔烟台美光金银丝科技园、烟台福尔精密机械有限公司。
探地时发现，除了周边厂房、工业园区密布之外，该地块上面，目前也还留存有厂房，尚未拆除。
捷林达地块上面留存的厂房，为烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司。该公司入口标识仍在，厂房仍在，厂房封条仍在，据与门卫沟通，地块背后问题较多，且有相关企业已经在主导。
据了解，该地块为原烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司用地，是烟台工程职业技术学院的校办企业。
近年来企业受市场冲击较大，加之经营不善，造成资不抵债，目前仍有些问题在解决过程中。
5.南上坊棚改C地块
化工南路以西、华盛路两侧C地块（南上坊棚改项目）12月13日已有出价记录，共1笔，为起始价25236.79万元。
恒大已签约南上坊棚改，如无意外，化工南路以西、华盛路两侧C地块将由恒大以起始价摘牌。
——土地信息——
化工南路以西、华盛路两侧C地块土地出让面积60222平方米，建筑面积147400平方米。容积率≤2.45且＞2.3，绿化率＞35％，建筑密度＜20％。
起始价25236.79万元。计算楼面价1712元/平。
——土地楼面价与安置房回购单价对比——
2019年，只楚已有三宗棚改地块上市。
已于6月10日摘牌的化工南路以西、华泰路以北A1宗地（东南哨棚改项目，新力珑湾）楼面价1704元/平，回购单价3772元/平。
将于12月14日摘牌的南上坊C地块楼面价1712元/平，回购单价3974元/平。
将于12月27日摘牌的孙家棚改C地块楼面价2439元/平，回购单价3691元/平。
2019年只楚出让的这三宗棚改地块，安置住宅回购单价接近，土地楼面价方面，位于化工南路沿线的东南哨与南上坊棚改地块价格接近，位于红旗西路黄金顶隧道西口北侧的孙家棚改C地块明显更高。
——2019年只楚计划供地五宗，棚改+大商——
2019年芝罘区计划供应的土地中，30至34号地位于只楚，共34.67公顷，全部是住宅兼容商服用地。
东南哨棚改旧址A1地块已由新力摘牌，开发新力珑湾已开放现场售楼处。
北上坊、南上坊、西牟、沙埠地块，已经分别签约中梁、恒大、德润、万科。
中梁目前有化工路东的中梁樾山府已面市，另有化工路西的新地块待摘牌。
——恒大烟台市区楼盘名单——
恒大目前在烟台莱山区有恒大御山华府热销，牟平区则有多达三个楼盘——恒大御澜庭、恒大御海天下、恒大御景半岛，均在售。南上坊项目，将是恒大首进芝罘区的项目。
结语：2019年12月份是烟台六区商住类土地成交的小高峰，总共12宗土地挂牌截止。另外，预计新增供应的土地数量亦是不菲，将于2020年1月摘牌。房天下将为您持续关注，时间发布相关信息。
文/房天下 王木木
王木木2019-12-13 13:40:33
