观点：限制渠道费点位，是在限制房地产市场变相降价

文/房天下 王木木

业内传出消息：天津住建委11月8日召开了内部会议，领导发言中提到“不忘初心，牢记使命，对房地产市场乱象，开发企业乱象，中介乱象等行为进行干预整治，尤其是中介乱象，骗客户，骗开发企业，双方骗，坑开发企业，坑客户双方坑，建议中介点位改回来，不得超过二手房的点位，10天内就做调整，否则住建委会介入。”

天津中介公司的内部工作群中，也发出“官宣”:11月8日天津有关部门召开紧急会议，全市所有新房渠道费不得高于2.5%。作为天津的经纪服务机构，有责任协助天津有关部门稳定天津房地产市场平稳健康发展。我们将严格执行。

本篇，从另一个角度，讨论一下限制渠道费这件事儿。

泛泛而谈，并非只针对天津市场。

个人观点：

• 限制渠道费点位，是在限制变相降价。

• 限制渠道费点位，是在给新房销售价格管控堵漏洞。

对新房销售价格，现在有预售备案价格、网签价格进行双重管控。

• 当市场过热时，政府通过管理预售备案价格，来抑制房价过快上涨。

• 当市场面临下行压力时，政府通过管理网签价格，来保证房价不会失控下行。

马鞍山等多个城市，要求网签价格不低于预售备案价格10%。

这条规定，就限制了开发商的降价空间，10%。

但是渠道费的存在，一定程度上消解了政府对新房价格的管控。

那就是——外场价格比内场价格还要低，通过渠道买房比直接在售楼处买房要便宜，中介公司能给你的优惠比案场销售经理能给你的优惠还要多。

有一种变相的降价方式，是开发商将因种种原因（预期管理、政府管控）而不能体现在销售价格里的让利，以渠道费的方式给出，而中介公司再以购房返现等方式，给到购房者。

天津住建委建议新房渠道点位不得超过2.5%，在这个消息传出之前，也许很多人，都不知道，新房渠道点位已经达到或者超过2.5%了。

这个点位，超过二手房点位，更是大大超过了案场代理公司点位。

当渠道点位足够高时，不管是阳谋还是阴谋，打价格战还是别的方式，结果就是越来越多本来可以自然成交的客户，变成了通过渠道成交。

对购房者来说，合不合算，并不。如果是开发商确实无法通过别的方式来降价，只能引进渠道进行变相降价促销，那就是合算。如果开发商本来可以将这部分利润直接用于降在房价上，那就是不合算。

渠道，从另一个角度讲，是一个团购的组织方，以其客户资源，跟开发商争取的价格和优惠。能争取下来切实优惠的渠道，对特定购房者来说，是有正面作用的。

但是渠道作为一种营销模式，对整个房地产市场的长远发展来看，利大于弊还是弊大于利呢？