文/房天下 王木木
《烟台市共有产权住房管理办法》已于2019年10月21日印发出台，自12月1日起正式实施。
《烟台市共有产权住房管理办法》适用范围是烟台六区。房源筹集渠道有两个：一个是从已建成的保障房中筹集，另一个是开发商投资新建。出售产权份额比例包括60%、70%、80%三个档次。承购人自缴纳契税完税之日起5年内，不得增购产权份额；共有满5年，承购人可以申请增购产权。
本篇，从购房者的角度，探讨共有产权住房适合什么人来买，以及有什么优势和限制条件。
一、适合自住，不适合投资
首先，如果您的目的是投资，那么，共有产权住房不适合您。
《烟台市共有产权住房管理办法》，将产权增购年限年限要求从满2年增加到满5年，而产权增购完成之前，共有产权住房是无法上市交易的。
5年持有期，时间太长。
如果您是出于自住需求，那么，《烟台市共有产权住房管理办法》相比之前的《试行办法》，有个调整，是非常友好的。
那就是，增加了“购买其他住房的，其产权份额由出售人原价回购”这一句。
而在《试行办法》里，出售人并不会因为你想购买其他住房而回购你的产权份额。只有大病、户口迁离等特殊情况才会回购。
《烟台市共有产权住房管理办法》，对自住者来说更灵活，你买了共有产权住房，如果还想买普通商品房的话，那么，有两种方式可以实现，一是出售人原价回购你的产权份额。二是你来增购全部产权份额。
如果你现在手头资金紧张，那么可以先购买共有产权住房，后期想换普通商品房的时候，将已购买的产权份额，再卖出。
值得注意的是，从行文语序来判断，“购买其他住房的，其产权份额由出售人原价回购”是只适合不满5年的情况。
二、解释啥叫“共有产权住房”
共有产权住房，重点是“共有”，也就是说，支付了房款的购房者，拥有房屋不完全产权，比如房屋总价100万，要求购房者支付首付+贷款合计70万，购房者拥有70%的产权。后续根据要求将剩余30%房款补足，方可拥有100%的产权。在获得100%的产权之前，购房者不得将房屋上市交易（继承等法定原因不限）。
现在多个城市都有共有产权住房制度，70%这个比例，不是固定的。烟台之前试行的，是以70%的房款获得70%的产权。2019年12月1日实行的正式政策，是有60%、70%、80%三个比例供选择。
共有产权住房制度是一项体现“权利与代价一致”的制度，以放弃部分产权，获得等比例降低房价的权利，很合理。
不同于“经济适用房”，共有产权住房虽然产权不完整，但是性质很明晰，并且关于以后如何获得完整产权，也有明确的说法。
在“经济适用房”退出后，烟台的住房保障一度只租不售，共有产权住房的出台，实现了“租售并举”。
三、共有产权住房可以贷款
说回到上面那个例子，总价100万的房屋，购房者支付房款70万获得70%的产权，这70万，是既包括了首付，也包括了贷款的。共有产权住房允许使用商贷以及公积金贷款。
下图：上海市自2010年开展公积金共有产权房个贷试点。
烟台市公积金管理中心关于共有产权房公积金贷款的回复：
四、增购剩余30%产权的时候，需要支付的价格，有可能高于原价30%
《烟台市共有产权住房管理办法》：共有满5年，承购人可以申请增购产权，增购价格原则上按届时计税评估价格计算，计税评估价格低于原配售价格的，按原配售价格计算；共有满5年，承购人可以申请增购产权，增购价格原则上按届时计税评估价格计算，计税评估价格低于原配售价格的，按原配售价格计算；
虽然示例中购房者是以70万元代价获得70%的产权，但是5年后，并不一定是以30万的代价增购以获得完整产权。而是要看当时的“计税评估价格”。假如房屋计税评估价格是120万，那购房者需要支付的就是36万了。
作为另外剩余产权的拥有方，要求获得持有期间的房屋增值，说得过去。并且是否一定要增购剩余的产权，无强制要求。
满5年才能增购，烟台房价5年时间内上涨的概率，还是比较高的（至少比之前2年后就能增购上涨的概率高）。
当然，房价如果涨了，受益的，还是原本拥有70%（也可能是60%或80%）产权的购房者一方。
五、购房者拥有60%-80%的产权，但是剩下的20%-40%产权不一定在政府手里
共有产权住房虽然是有住房保障性质，很多事情也是政府主导，但是需要注意的是，购房者拥有60%-80%的产权，但是剩下的60%-80%产权不一定在政府手里（开发企业作为出售人的，剩余产权由自己持有；政府作为出售人的，则由住房保障部门代为持有剩余产权）。比如烟台首批两个共有产权楼盘：莱山区锦绣家园、芝罘区锦绣新天地，出售人为烟台宏丰置业有限公司，剩余30%产权由烟台宏丰置业有限公司所有。
王木木2019-10-23 10:16:25
