10月15日，蓝天集团与万科北方区域公司在北京举行战略合作签约仪式，双方将共同推动四季苑BCD、汽车东站北等地块的合作开发。
房天下观察：官宣中提到的万科将与蓝天集团合作开发的四季苑BCD、汽车东站北地块，均是于2019年新摘牌的商服地块，均位于莱山区，均由烟台市城市建设投资有限责任公司摘牌。
烟台市城市建设投资有限责任公司，为蓝天集团下属公司，也是本次签约的单位之一。10月15日双方集团签属的协议，共两个，分别是《烟台蓝天投资开发集团有限公司与万科北方区域战略合作框架协议》和《烟台市城市建设投资有限责任公司与烟台万科企业有限公司战略合作框架协议》。
两个协议的分别签署，体现出万科、蓝天集团的这次合作，深入，且具体。
根据房天下整理的土拍信息，四季苑BCD地块的容积率都不超过1，且楼面价非常的高，建多层商业的概率，很大。
而汽车东站西北地块，根据规划条件，8.18万建面中，商服1.48万平、办公6.70万平，办公为主。很可能是公寓/写字楼+商业的产品类型。
本文，看一下烟台六区新房商业与公寓数据（来源：锐理）。
上周（10.14-10.20）烟台六区商业市场成交116套，销售面积0.76万㎡,均价12086元/㎡；存量146.39万㎡，去化周期294周，约73.6个月，去化压力减少。
上周商业销售面积前五楼盘分别是芝罘区毅德城、开发区业达全球美居MALL、芝罘区德馨园、牟平区海伦国际城、牟平区安德利花园。
毅德城本身就是以商业为主，业达全球美居MALL也是纯商业配套且刚刚首次开盘，德馨园、海伦国际城、安德利花园的商业则都是住宅小区的配套商业。
分析最近30周烟台六区商业存量及去化周期图可以看出，因为业达全球美居MALL的集中入市（所有房源一次性获预售证）与开盘网签，最近几次烟台六区商业存量面积走高、去化周期变短。
变短之后，商业约73.6个月的去化周期，也远高于住宅（12个月）与公寓（24.4个月），只比办公（85.3个月）略好一些。
接着看公寓数据，莱山区现在公寓在售楼盘数量不菲，多有办公性质。汽车东站西北地块规划条件中包括办公6.70万平，建成公寓的可能性比较高。
上周（10.14-10.20）烟台六区公寓市场成交130套0.58万㎡，成交均价8201元/㎡；存量60.76万㎡，去化周期98周，约24.4个月，去化压力减少。
上周公寓销售面积前五楼盘分别是牟平区石药健康城、莱山区米拉公寓、莱山区华润中心、牟平区龙湖葡醍海湾、莱山区金汇铂悦假日广场。
莱山区在商业销售方面，虽然未曾上榜前五，但是公寓楼盘多，且热销，基本上每周莱山区都会有公寓楼盘上榜全市销量前五。
莱山区热销楼盘华润中心的公寓，即是商务办公性质。
另外，烟台总部基地位于莱山区，也将有一定体量的办公性质公寓房源入市。
最后，说回到万科、蓝天集团的合作。目前来看，因为蓝天集团新摘得的地块均是商服地块，所以两者合作开发的新项目，将先是商办类产品。
万科既是住宅地产的龙头企业，又有万科V盟商业运营经验，仅在烟台，就在芝罘区万科海云台、万科翡翠公园、万科西雅图，莱山区万科翡翠湾等项目落地万科V盟。
万科入烟十年，配套住宅运营的商业体量，积累下来相当可观。
万科将与蓝天集团合作开发的四季苑BCD、汽车东站北地块，在产品打造与运营理念上，值得期待。
文/房天下 王木木
王木木2019-10-22 08:28:07
