烟台商品住宅存量突破4万套大关！这俩区新房、二手房市场须注意

文/房天下 王木木

最近两个月，烟台六区商品住宅（普通住宅+别墅）存量套数从稳定在3.7万余套，然后升至近3.9万套，截至上周末（10.6），终于突破4万套大关（腾策数据）。

该存量数据，如果跟烟台六区早些年相比，并不算高，但是放在近两年看，则是一个真正的高点。

从存量面积来看，烟台六区截至上周末的住宅存量面积，是2017年5月底以来的值（锐理数据）！

通过下面的走势图可以很明显的看出，烟台六区商品住宅存量，从2017年5月底开始，经历了先一路下降，再波折上升的过程。

烟台六区商品住宅存量，从下降到上升，转折点是在2018年中。

2018年中，是很多棚改驱动房地产市场的城市，一个转折点。

那么，去化周期呢？

释义：“存量”，已获预售证、待销售的房源（没有拿预售证的房源不算在存量里，不管是否在建）；去化周期：存量/近12个月成交量的均值（也就是说，按最近一年的平均月销量，没有新预售的情况下，现在这些存量房源需要多长时间才能卖完）。

根据腾策统计的数据，烟台六区商品住宅的去化周期是14个月，也就是说，按最近一年的平均月销量，没有新预售的情况下，现在这些存量房源需要14个月卖完。

这是一个比较稳健、合理的数值。

证据：自然资源部办公厅发布的2019年住宅用地“五类”调控目标，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），商品住房库存消化周期（截至2019年3月）18~12个月的，维持供地持平水平。

烟台六区商品住宅14个月的去化周期，正是在18~12个月这个区间内。所以，烟台六区整体的去化周期，是合理的。

具体到各区来看，福山区、高新区、牟平区去化周期均是在18~12个月这个区间内。

开发区、莱山区低于12个月。

芝罘区则是高于18个月的区域。

按存量面积，牟平区。

按去化周期，芝罘区更高。

个人观点：芝罘区的压力，更多是在新房市场，也就是“新房难卖”。牟平区的压力，更多是二手房市场，牟平区新房卖得快，大量新房快速转化为二手房，未来二手房如果想要出手的话，压力会明显高于其他区域。

如果在自住之外，额外多一套房用于家庭资产配置的话，新房存量面积较低、去化周期、房价不算高、并且有自贸区利好加成的开发区，是不错的选择。

如果是家庭自住，在哪儿置业，自然还是要看就业单位、孩子上学等具体情况。