告别基准利率，迎来LPR，10月8日以后买房，利率到底咋算的

（房天下 王木木）本文，就以下几点进行说明

• 1.关于央行利率新政。

• 2.烟台现行房贷利率。

• 3.什么是LPR。

• 4.10月8日以后买房，利率到底是咋算的？

（一）关于央行利率新政

中国人民银行8月25日就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》公告（2019年10月8日起执行），同时，有关负责人就个人住房贷款利率答记者问。

公告第三条规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

关于“对于居民家庭有什么影响？”答记者问：定价基准转换后，范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际利率水平基本相当。

（二）烟台现行房贷利率

目前，烟台的首套房贷款利率多数是在基准利率基础上，上浮10%-15%；二套房普遍上浮20%。

目前，执行2015年10月25日的基准利率，也就是4.9%。

按上浮15%来算，烟台的首套房利率是5.635%。

按上浮20%来算，烟台的二套房利率是5.88%。

贷款100万，还款期限30年（等额本息），

首套房月供5762.88元，总利息107.463652万元。

二套房月供5918.57元，总利息113.068649万元。

两者相差5.6万元。

发现了吗？以现行的政策，在烟台买首套房或是二手房，利息支出差距并不大。

但是10月8日新政实施后（按8月20日5年期以上LPR），首套房利率不低于4.85%，二套房利率不低于5.45%，两者的底线，差了60个基点，首套房与二套房的利息差距大大拉大。

另外，您也许会说，从原先的5.635%、5.88%，变到4.85%、5.45%，这是利率要降？

非也！

（三）LPR

LPR（贷款基础利率Loan Prime Rate的简称，也称贷款市场报价利率）是底线，取代了以前的“基准利率”。

8月16日发布的中国人民银行公告〔2019〕第15号完善了贷款市场报价利率（LPR）形成机制，8月20日，央行授权银行间同业拆借中心首次发布了新机制下贷款市场报价利率LPR：一年期LPR报价为4.25%，五年期LPR报价为4.85%。

告别基准利率，迎来LPR。前者目前是4.9%，并且从2015年10月25日以来已有四年未发生变化。后者则是每月20日（遇节假日顺延）报价。

4.85%、5.45%，这是首套房与二套房利率（贷款5年以上）的底线，并且只是参考8月20日的LPR（每个月都可能有变化）。

底线之上，不同省份，每次交易，利率上浮的比例都可能不一样。

对了，以前是说上浮比例，10月8日以后是说“加点”、“加基点”。

基准利率4.9%，上浮15%就是乘以1.15%。

而LPR是4.85%时，加60个基点就是加上0.6%。

（四）10月8日以后买房，利率到底是咋算的？

2019年10月8日以后买房，利率是这样算的：

1.先看最近一个月LPR，

2.再看本省首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，

3.银行对每套贷款在LPR+加点下限的基础上，还可以确定每笔贷款的具体加点数值。

也就是说，央行每月先出一个通用的下限，

然后每个省在此基础上有一个通用的加点（首套、二套区别开），

最后具体到每笔贷款，加点还可能不一样。

对咱们买房者来说，前两个环节，只能听天由命，关键要看最后一个环节。

对于每笔贷款的具体加点数值，央行新政里是这么说的“银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。”

发现了吗？客户风险状况和信贷条件不一样，享受的利率就会不一样。

信用好、风险低的客户，更容易以比较低的加点拿到贷款。

最后，目前的政策是首套还清的话，二套的首付比例、利率可以按首套来走，但是10月8日以后的新政，并未对此做出说明。

本文作者：房天下 王木木

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