红头文件！商办类不得改住宅，史上最严禁令出台！政策原文及解读

（房天下 王木木）厦门市自然资源和规划局网站，8月14日刊登《厦门市自然资源和规划局关于印发加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》（厦门市自然资源和规划局2019年8月13日印发）

该文件，被民间称为“史上最严的禁公寓令”。

接下来，木木带您一起摘录政策原文要点看一下（政策原文图片见文章最后，下方文字描述如有与图片不一致之处，以图片为准），附个人解读，供参考。

强调一下，这是厦门的文件，烟台尚未出台相关政策。

目前，烟台的开发商，尤其是一些品牌房企，在产品宣传上，已经更加谨慎（不再自称公寓，而是以LOFT或者商务办公楼代替）

红头文件《厦门市自然资源和规划局关于印发加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》文件第五条规定，针对商办类建设项目， 《国有建设用地使用权出让合同》 中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

• 解读：这条规定有两个涵义，一是房企违规，土地会被无偿收回。二是，合同先行。也就是说，如果当初签订的出让合同里，并无相关条款，那么，土地不一定就会被收回。

第七条规定， 《国有建设用地使用权出让合同》签订时，应将属地区政府与受让人共同签订的监管协议作为附件，明确区政府监管责任和受让人违约责任。对涉嫌土地违法立案的建设项目，相关职能部门可以采取停止办理变更许可、竣工规划条件核实、竣工土地复核验收、产权登记等措施。

• 解读：这条规定，同样将《 国有建设用地使用权出让合同》的条款，作为相关职能部门采取措施的依据。

第八条规定，资源规划分局应严格按照土地出让合同约定的土地用途及建筑功能对方案平面进行合理性审查。

（一）平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述；

（二）建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置；

（三）商业用途建设项目，其分割单元每层套内计容建筑面积小于等于300平方米，建筑层高不得超过4.5米，大于300平方米的，建筑层高不得超过6米；

办公用途建设项目应严格控制分割单元的设置，分割单元不得小于300平方米，土地出让合同中另有约定的按约定执行；建筑层高不得超过4.2米；

（四）不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

• 解读：这些要求，从产品上，就让你的“公寓”没法住，从源头打消了用于居住的购买意愿。另外，办公用途建设项目分割单元不得小于300平方米；商业用途的可以有小于300平米的内计容建筑面积，但是建筑层高不得超过4.5米，这些规定，直接扼杀了“LOFT”产品的存在。

第九条规定，资源规划分局出具《建设工程规划许可证》 时应在其他规划要求中备注“建设单位应严格按照方案设计图纸进行施工，严禁改造为‘类住宅’。 

第十条规定，资源规划分局应配合区政府设立风险提示牌。主要内容包括：提醒买受人本项目为商办类建设项目，不得作为住宅使用，否则买受人自行承担相应法律责任，并标注区政府有关监督部门、区城市管理局以及辖区资源规划分局监督责任人和举报电话。

第十五条规定，违法行为一经立案，资源规划部门应停止办理后续各项手续，采取以下措施： 〔 一）不准变更许可；（二）不准竣工规划条件核实；（三）不准竣工土地复核验收；（四）停止办理产权登记。

第十七条规定，黑名单企业及其控股公司，禁止其参与本市土地市场交易。

• 结语：楼市调控有五大利器，限购、限贷、限售、限价、限商。限商的商，指的就是商办类项目，厦门的这个政策，就是一个类型的限商政策。

• 其实道理很简单，当土地以及项目规划为商办类的时候，他的作用是增加就业岗位、增加税收、活跃市场，土地的价格，很多时候也明显低于住宅用地。可以理解为，为了达到上述目的，政府牺牲部分卖地。而如果这些项目最终建成类住宅、用于居住，很明显，与初衷不符，也搅乱了住宅的市场。

最后附政策原文（来源于厦门市自然资源和规划局网站），一切以政策原文为准。