【观点】小区容积率高低，不止关系居住舒适度，更重要是土地价值

（房天下 王木木）咱们买一套房子，其价值，由土地价值和房产本身的价值两部分组成（房产证、土地证的分开存在，也体现了这一点）。

其中，土地价值，特别的重要。

这个话题，要从开发商拿地开始说。

政府在出让土地给开发商的时候，土地指标中，非常重要的两项，是规划建筑面积和容积率。

这二者是统一的，规划建筑面积即为容积率乘以土地使用权面积。

用总价除以建筑面积得出的楼面价，是开发商评估土地价格是否合适的重要依据。

• 土地总价不变的情况下，容积率每提高一丁点，对开发商来说，就等于可以建更多的房屋、有更多的。

而建筑面积以及楼面价，是政府给土地定价的参考依据之一。

• 2018年11月20日牟平区有两宗土地流拍（龙泉镇汉河西地块一/二），再度出让时，总价、建筑面积同时大幅度下调，最后算下来，楼面价不降反升。

楼面价，也是开发商给楼盘定价的参考依据之一。

房价/楼面价，往年有2倍至3倍等。但是当土地价格特别低或者有比较高的回迁比例的时候，会超过3倍。而当土地楼面价格特别高的时候，房价低于其2倍也是很有可能的。

龙湖2018年6月以8644元/平楼面价竞得的凤凰台地块（龙湖天钜项目），目前销售均价19000元/平，是其土地楼面价的2.2倍。

而碧桂园2019年5月以11000元/平楼面价竞得的南大街地块，业内预测的销售均价普遍在3万以上。

• 从购房者的角度来说，支付的房款中，1/3到1/2，是为土地价值而买单。

• 对购房者来说，地段类似的两个小区，容积率更低的那个，平摊到每套房屋上面的土地价值更高，房子更值钱。

住宅小区什么样的容积率算是低，可以参考一下开发区在售楼盘海信波尔多小镇，他的容积率是1.29，属于是很低密的那一档了（现行的要求，是住宅地块容积率不得低于1.0）。

海信波尔多小镇鸟瞰图

将锐理统计的2019年上半年烟台土地成交情况按容积率进行排行可以发现，新成交住宅地块容积率多数都在2以上，甚至超过3。

另外，海信波尔多小镇是在2017年9月首次开盘，也就是说，是在烟台土地楼面价大涨之前拿地，这也是其价格非常有竞争力的原因之一。