（房天下 王木木）关于公寓的文章，木木已经写过多篇，就以下内容进行了详述：
烟台的公寓，库存压力高于住宅，明显低于写字楼、商铺。
自两年前烟台住宅价格大涨之后，烟台的公寓市场迎来春天。
烟台很多新出的公寓产品，户型特别好，南北通透、板式结构、高赠送。
烟台目前的公寓政策在来说也非常宽松。没有“限商”政策；“公寓用于居住”就可以落户，很多公寓明确表示可以落户；还有很多公寓是民水民电天然气。
烟台的住宅新楼盘，户型面积段走高、总价更高，有的地方想买价格合适的小面积新房，只能买公寓。
最近一直想就一个新的角度，再写一篇。
刚好，木木非常崇拜的大V国民经略，昨天发的一篇文章中，底下的评论里面有亮点，让木木GET到了新的知识。
这位网友将公寓分为三类：
一类是正儿八经的公寓，就是土地性质是居住用地，70年，但是日照采光、通风等达不到当地的标准，这种备案叫公寓，价格比住宅便宜一点，其他民用水电气和落户都没差别。
二类是居住办公混合用地，日照、采光一般都满足不了住宅要求，用地40年，这种一般情况下是执行民用水电，满足安全条件下一般也可以安天然气。
三类就是开发商自己折腾的，原来楼市好的时候插边球，商业地办公地一起，所谓办公，其实都卖了一室、一室一厅之类的公寓，水电有民用有办公用，一般不能安天然气，这种算是灰色地带。
在木木看来，类是低配版的住宅，“限商”政策管不了这种。第三类则是政策不确定性的。
木木一直对烟台的土地市场有监测报道，一个楼盘将建什么样的产品，在土地出让前，就已经定下来了。比如将于8月摘牌的汽车东站西北地块，是40年产权商服用地，规划条件：商服1.48万平、办公6.70万平。
接下来，找几个烟台比较有代表性的公寓楼盘，“对号入座”一下。
一、名仕豪庭、中建悦海和园（有小面积住宅，可以称为公寓）
名仕豪庭位于芝罘区毓璜顶北路29号。这个楼盘很有意思。办公、住宅建在同一块土地上，都是50年产权，但是，性质大有不同。
下方截图来源于烟台房产交易网，可以看到，3-8层公示的规划用途是“公寓式办公”，9-55层公示的规划用途是“住宅”。
名仕豪庭9-55层，按一层有20多户的布局来说，是公寓的结构，但是性质，的确是住宅。
至于3-8层，售楼处虽然将用约定俗成的“公寓”来称呼，但是如果你问的话，会明确告诉你，是办公性质。
名仕豪庭，比较接近网友说的“居住办公混合用地”的情况。
开发区中建悦海和园的12号楼，是70年产权的公寓产品，为什么是70年产权，原因很简单——规划用途其实是住宅（也就是上述分类中的类）。
可以这么说，中建悦海和园的12号楼，除了内部结构、户型设计是按公寓来的，其他都是按住宅走。
中建悦海和园12号楼，就是低配版住宅的情况。
同等价位下，这种公寓，最应该买。
跟12号楼预售证一起公示的土地证上，也明确了，土地性质就是住宅用地，产权年限是70年。
二、米拉公寓（将公寓式酒店称为公寓）
米拉公寓位于莱山区华庭路515号。他的公寓房源，在交易网上的规划用途是“公寓式酒店”，实实在在带了“公寓”二字。
土地性质是商服用地，40年产权。
该项目也是民水民电，可以落户。
二、蓝天城市广场、暖山国际、银河翡翠（将小面积办公称为公寓）
蓝天城市广场位于牟平区北关大街650号。售楼处的说法是“2#总层28层，1-2层为商铺，3-4层为办公，5-28层为公寓（3.3米层高、民水民气、电费仅贵2毛）”
查询烟台房产交易网可以发现，蓝天城市广场2号楼的1至4层的规划用途全部是商业，5层及以上的规划用途是办公。
蓝天城市广场的公寓，是比较常见的情况，称为公寓，但其实是办公。
事实上，公寓一词，一般只是一个约定俗成的称呼，小面积的办公被称为公寓，很多。
位于莱山区莱源路6号的暖山国际，其临街的公寓，房源规划用途也是办公。暖山国际的公寓虽然是办公，但却是民水民电，居住成本低。
位于福山区银河街1号的银河翡翠，共建3栋楼，其中3号楼除了底商之外，其余公寓房源规划用途也是办公。
银河翡翠的土地性质：住宅用地、商服用地（3号楼建在商服用地上）。
这些将小面积办公称为公寓销售的房源，产权年限都是40年。
结语：“公寓”大多数情况下只是约定俗成的称呼，背后细分类别太多，希望大家在买房之前，弄明白具体你想要的房源的性质。最简单的办法，就是到烟台房产交易网查看，找到相应的预售证，看这套房源的“规划用途”。
另外，大多数情况下，公寓房源之所以能以远低于普通住宅的价格销售，就是因为其性质跟普通住宅不一样。对购房者来说，要义是理性置业，弄明白自己想要的，和需要放弃的。
简单来说，如果公寓的价格差，大到能让你接受他的性质跟普通住宅不一样，那就买。买的时候，不要含含糊糊，不要存侥幸心理。买公寓，说白了，就是牺牲产权换低价，甚至是以承担政策不确定性来换低价。
所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
王木木2019-08-05 14:09:24
